7 Consejos para comprar su inmueble en Galicia

Extranjeros invirtiendo
la mejor opción para vender su propiedad a nivel mundial

Lo que necesita saber para comprar su propiedad

Con el creciente número de personas que invierten en Galicia, tanto españoles como extranjeros, lo mejor es tener un plan trazado para asegurar su compra en la región. En Galicia las transacciones se pueden realizar a través de inmobiliarias, bancos, y particulares, donde la decisión es tomada por el cliente de acuerdo a lo que desee y lo que pueda o tenga capacidad de proveer su bolsillo.

Sin embargo, muchas veces el cliente no sabe lo que quiere hasta que lo ve, otros han revisado algunas propiedades por internet pero no las conocen en físico, y lo que le ocurre a la mayoría de los clientes, es que no tienen mucha experiencia en estas transacciones especialmente en cuestiones legales y financieras. Por ello contar con una guía, es un muy buen paso para empezar a buscar.

La ventana de propiedades en Galicia, es para alguien en busca de una casa de vacaciones o con ingresos suficientes para vivir y en busca de un cambio de estilo de vida, Galicia es un excelente lugar para comprar y ahora es un gran momento.

Cada vez es mayor el número de personas que se interesan por una propiedad en esta costa, ya sea para pasar sus días libres y vacaciones, buscando un nuevo hogar, o para comprar inmuebles con el fin de invertir. Galicia ofrece una gran variedad de opciones. Por ello, las visitas de europeos, americanos, asiáticos y árabes es bastante común en la costa gallega, y por supuesto, habitantes de otras regiones de España que escogen Galicia como destino para vacacionar o divertirse.

Para escoger su propiedad a comprar, hemos preparado una serie de consejos que ayuden a los clientes para que puedan realizar su compra de manera ordenada y sin problemas.

  1. Defina su presupuesto disponible

Inicialmente debe conocer cuál es la cantidad de dinero con la que cuenta, de esta manera, usted podrá ir definiendo un target de las propiedades que puede permitirse pagar. Debe tomar en cuenta que debe pagar una inicial la mayoría de las veces, y que esto infiere una suma grande de dinero que tradicionalmente va entre el 5 y 10% del costo total del inmueble, por ello debe tratar de que no desequilibre su presupuesto. Esto por supuesto variará de acuerdo a la agencia inmobiliaria que contrate o si le compra a una institución bancaria.

Otra cuestión a destacar, es el crédito hipotecario que busque. Los términos deben tratar de ser los mejores posibles para usted, especialmente en cuanto a plazos de pagos, valor de las cuotas y durante cuánto tiempo se pagará el crédito. Se recomienda que la cantidad de dinero que gaste mensualmente con motivo del pago de crédito no sea mayor al 30 o 40% de su presupuesto mensual.

La variedad de propiedades en Galicia es bastante amplia, y existen inmuebles que cuestan menos de 10 mil euros como casas rurales que se venden para restauración, así como también algunos inmuebles cuyo valor alcanza el millón de euros. Por ello debe manejar un promedio de costo para lo que desee comprar.

  1. Escoja de que manera pagará

Luego de haber establecido cual es su presupuesto, debe definir de qué forma pagará por su inmueble.

La manera más rápida, pero que no todo el mundo se puede permitir, es pagar por su propiedad al contado, es decir, cancelando el monto total fijado de la casa a través de un cheque o transferencia, ya depende del acuerdo entre vendedor y comprador, y que se debe realizar mientras se firma los papeles de propiedad del inmueble o escrituras. Con ellos evitará deudas a futuro que impliquen una tasa de interés que comprometa sus ingresos a futuro. Se realiza directamente a través de un contrato de compra- venta entre ambas partes debidamente notariado, donde se realice el traspaso de la propiedad.

La forma más común en que actualmente se compra una vivienda es a través de un préstamo hipotecario, el cual puede ser otorgado tanto por la inmobiliaria así como por una entidad bancaria. Los préstamos normalmente pueden llegar hasta 60%, para ciudadanos extranjeros con tasas de interés de 1,88%. Tradicionalmente, los bancos ofrecen los mejores términos para el préstamo, con plazos de paga que pueden llegar a 25 años o más, dependiendo de las condiciones del comprador, especialmente su edad. Algunos de los bancos que ofrecen créditos a inversores extranjeros son: Santander, La Caixa, ING y Mediolanum.

Existe también la subrogación hipotecaria la cual permite traspasar una hipoteca a otro titular siempre y cuando se mantengan los mismos derechos y obligaciones. El acuerdo debe ser alcanzado primero con el banco antes de adquirir la propiedad. El lado positivo de esta transacción es que ahorra el papeleo y todo el dinero a emplear en trámites fiscales, sin embargo, la contra parte está en que no puede modificar los términos de la hipoteca de acuerdo a sus necesidades, por ello, debe tenerlo muy en cuenta al momento de optar por esta opción.

  1. Escoja la propiedad de su gusto

Después de haber verificado todo el presupuesto disponible y de ver sus previsiones a futuro, además de estudiar cual es su mejor forma de pago o de financiamiento, pasa entonces a quizás la mejor y más emocionante parte de comprar una propiedad: escogerla. Para ello debe ver si su propiedad será nueva o usada, y para el caso particular de Galicia, si es un apartamento, chalet, dúplex, ático o casa de playa o citadina, o si por el contrario prefiere una casa rural, las cuales son las más demandadas actualmente.

Las casas rurales son las más tradicionales en toda Galicia, y se pueden encontrar en cualquiera de sus cuatro provincias, pero principalmente en Ourense es donde el mercado está más copado por casas de este tipo. Las viviendas rurales son bastantes populares por turistas europeos que las adquieren con el fin de hacerlas su casa de vacaciones junto a su familia,  alejadas de la ciudad, tranquilas y junto al campo y la naturaleza. Otros optan por reconstruir casas que se encuentren un poco envejecidas y remodelarlas a su gusto, esto lo hacen en su mayoría hombres jóvenes en busca de construir su hogar. Una ventaja que poseen este tipo de viviendas es su bajo costo, en esencia porque no son muy lujosas, aunque se consiguen bastantes chalets muy bien acomodados, y que se encuentran lejos de las principales ciudades, además el costo de servicios no es muy alto, y a veces sólo llega a 100 euros al año.

Si usted quiere comprar una casa de playa y buscar en torno a la costa, las provincias de La Coruña, Pontevedra y zonas como Cambados y Sanxenxo son buenos recursos de la playa a la hora de comprar una propiedad y conseguir veranos extraordinarios, por supuesto, este tipo de propiedades son más costosas en comparación a las que se encuentran en el campo gallego, pero a cambio encontrará zonas de mayor lujo, con excelentes restaurantes y tiendas de marcas internacionales, y por supuesto algunas de las mejores playas de España como Rodas y La Lanzada.

  1. Revisar el estado legal y físico de la vivienda

Es esencial confirmar el buen estado de la vivienda, especialmente en cuanto a los servicios básicos, es decir, grifos, lavamanos, o cualquier toma de agua en general, lo mismo con las tomas de corriente, que deben estar bien instalados, y todos las tuberías de gas que son bastante delicados. Si la vivienda es de segunda mano y ya cuenta con varios años de construida, se hace más crítico el realizar todas estas verificaciones, sobre todo en tuberías, filtraciones si existen y las remodelaciones que hayan sido realizadas.

Revisar los papeles de la propiedad luego de haber sido escogida es necesario y contrastarlos con los que se encuentran en el registro de la ciudad o pueblo. De esta manera, usted estará corroborando las características de la vivienda en ambos documentos, el área que ocupan, los titulares o el titular de la vivienda, etc. Todos estos son detalles muy importantes que deben ser confirmados previos a la compra, y está de más decir, que ambos documentos deben coincidir en todos los datos de la propiedad.

  1. Conocer el vecindario y a los vecinos

 Pedir una opinión a las personas de la comunidad nunca estará de más, esto con el fin de cerciorarse del buen estado del inmueble, de cómo es el comportamiento de los vecinos, y en caso de que este comprando un apartamento o piso, preguntar acerca del estado del edificio en general, es decir, escaleras, ascensores, servicio de agua, etc. Esto puede ser realizado junto a la comunidad de propietarios, donde además podrá verificar que no hay retrasos en el pago de la renta, y también podrá entender cuáles son los gastos asociados a esta, como personal que labore en la urbanización o edificio, y los gastos por mantenimiento de áreas recreacionales como parques infantiles, piscina o áreas verdes.

  1. Escoger que intermediario utilizará

Estos son las principales formas o personas con que se pueden realizar negocios para adquirir un inmueble. Cada uno de los tres posee sus ventajas, pero al final siempre está el criterio y la preferencia del cliente, por ello realizaremos un recuento de las características de las transacciones que se hacen con cada uno.

  • Las inmobiliarias son los intermediarios más comunes con 44% de las transacciones, principalmente porque tienen un amplio rango de propiedades que se adaptan a cualquiera que sea el gusto del comprador, tanto de tipo de inmueble, tamaño, ubicación y quizás lo más importante, su precio. La ventaja más importante que existe al comprar a través de inmobiliaria, es que cuenta con el asesoramiento de personal que le puede ayudar en todo lo referente a trámites legales, financieros y técnicos de la propiedad. El asesoramiento por parte de las inmobiliarias incluye lo referente a pagos, impuestos y situación registral, dentro del cual el comprador será incluido en una lista de potenciales clientes. Las inmobiliarias coordinarán las visitas y además serán los representantes del vendedor durante las negociaciones ajustando los precios del inmueble de acuerdo a las condiciones del mercado. La empresa inmobiliaria deberá también mediar y buscar las mejores condiciones financieras con las entidades bancarias.
  • Las propiedades que poseen los bancos, son inmuebles comprados a modo de inversión o producto de embargos realizados a anteriores propietarios. La mayor ventaja que poseen las entidades bancarias, son las condiciones de crédito que ofrecen, ya que se pueden conseguir créditos hipotecarios de hasta 60%, para ciudadanos extranjeros con tasas de interés de 1,88% y mejores a los que proponen las inmobiliarias, con términos a largo plazo, que llegan hasta 25 y 30 años dependiendo de la edad y condiciones del comprador. Las condiciones que ofrecen los bancos difieren entre cada uno, entre las generales están:
  • Ingresos mensuales superiores a 3 mil euros
  • Estar asegurado o al menos poseer seguro social
  • Cuentas en la entidad bancaria
  • Valor mínimo de 120 mil euros (solo algunos bancos)
  • Saldo mínimo de 2 mil euros en cuenta
  • Las compras a particulares son las compras que se hacen directamente con el propietario del inmueble ya sea nuevo o usado. Hacer la transacción de esta manera, le permite tener contacto directo con la persona que desea vender su inmueble, eliminando intermediarios y por ello reduciendo los costos de comisiones para las inmobiliarias o terceros en general, además de que es posible una mejor negociación en cuanto al precio de la propiedad. A este sólo se asocian los impuestos que van adjuntos a la compra junto con los gastos de notaría y registros.
  1. Acudir a la comunidad autónoma

Al comprar una propiedad de segunda mano, es necesario cancelar una serie de impuestos que corresponden a la comunidad autónoma de Galicia y que pueden alcanzar hasta el 10% del valor total de la vivienda.

Entre estos documentos está el contrato de arras, que sirve como seña del comprador en muestra del interés sobre el inmueble, de allí en adelante, el comprador deberá cumplir con todos sus compromisos, de lo contrario, perderá el dinero invertido. Este es el primer documento que se firma para la compra de una propiedad, en este se asegura el derecho de entrega de la vivienda pero también una serie de obligaciones, entre ellas la principal es que a partir de haber firmado el contrato de arras, treinta días después debe ser firmado el contrato de compra- venta.

El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) corresponde cuando se está comprando una propiedad de segunda mano, y que está relacionado con las comunidades autónomas. Este impuesto va adjunto al contrato de compra- venta y debe ser pagado en la oficina de hacienda de cada comunidad. En Galicia el valor de este impuesto es de 10%, pero normalmente las propiedades se pagan en 8%. En algunos casos se paga 4% si los compradores son discapacitados o menores de 36 años.

En caso de que sea una propiedad nueva, se debe cancelar el impuesto al valor añadido (IVA) que equivale al 10% del costo de la propiedad.

Sin importar si la vivienda es nueva o de segunda mano, se deben cancelar los gastos notariales y los gastos de inscripción en el registro de la propiedad. En caso de que pida un crédito hipotecario, debe sumar todos los gastos anteriores, de impuestos, notariales, fiscales y de registro al monto del crédito

Otro factor importante es que en caso de que usted compre un terreno y desee construir, o que compre una casa y desee remodelar, todo esto debe ser legalizado debidamente como bienhechurías, ya que modificará el precio a futuro en caso de que usted desee vender.

¿Qué le recomendamos sobre el mercado inmobiliario en Galicia?

Si está dentro de sus posibilidades, intente invertir ya mismo, los bienes raíces en España tocaron fondo y se estima que se produzca un efecto rebote en los próximos años, efecto que ya inició en otros destinos como Marbella y Málaga, donde en el año 2014 ya se produjo un incremento de 14% en la compra de inmuebles.

La compra de viviendas en territorio gallego se ha incrementado poco a poco, ya para el 2015, se registró un aumento de 3,2% con más de 12 mil viviendas compradas durante el año. Sin embargo, en cuanto a los precios, se han contraído en 0,4%. Las propiedades en la costa atlántica principalmente en ciudades como A Coruña y Pontevedra, pero estas se en compensadas con la caída de precios en Lugo y Ourense, aunque en pequeños porcentajes.

Para el 2016 algunas empresas relacionadas al sector inmobiliario proyectan que durante este año ocurra el impulso definitivo que termine de levantar a la región en términos de bienes raíces. Este hecho va estrechamente relacionado con la actuación de los bancos en cuanto a que se espera que continúen la tendencia en mejorar sus condiciones para créditos hipotecarios y por parte del gobierno, que realice incentivos fiscales para ciudadanos comunes así como para inversores tanto extranjeros como españoles. Las cifras que se manejan de crecimiento están alrededor de 7,1% de aumento en la compra de inmuebles para este año.

En Galicia, los precios de los inmuebles siguen bajos pero el repunte no  tardará en llegar, y ya los turistas europeos han hecho su apuesta por esta región, especialmente los escandinavos que han ido aumentando sus inversiones de manera abismal, ejemplo de esto son los noruegos que han crecido por 108% y los suecos hasta un increíble 138%, aunque los ingleses son los que mantienen la supremacía del mercado con un 19% de propiedades a nombre de ciudadanos con esta nacionalidad.

Conclusión

El seguir los pasos aquí descritos representa una excelente forma para realizar su compra tanto si está en el extranjero como en cualquier otra comunidad de España. Las implicaciones de ser un extranjero, es que necesitará representantes tanto inmobiliarios como legales para hacer sus transacciones en Galicia, sin embargo, antes de concretar su compra, revisar personalmente su futura propiedad es una buena prevención, en términos tanto físicos como legales.

Redactado por: CAPD

Palabras: 2634

Aporte al lector: Tener como referencia una serie de pasos que pueden ser seguidos para comprar una casa en Galicia, tanto españoles como extranjeros. Así mismo se indican algunos de los bancos que ofrecen créditos hipotecarios y los impuestos que deben ser cancelados al comprar una propiedad nueva o de segunda mano.

Fuentes Principales:

  • consumer.es/web/es/vivienda/compra/2011/12/14/205390.php
  • alisedainmobiliaria.com/blog/el-proceso-de-compra-de-una-vivienda-explicado-paso-a-paso/
  • tuguialegal.com/2014/08/26/itpajd/
  • idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2014/03/10/725363-12-pasos-a-seguir-imprescindibles-para-comprar-una-vivienda

Fuentes secundarias:

  • 20minutos.es/noticia/1913936/0/banco-malo/venta-viviendas/particulares/
  • consumer.es/web/es/vivienda/compra/2012/08/24/212539.php
  • galiciaguide.com/Property.html
  • idealista.com/news/foro/331042-comprar-un-piso-por-inmobiliaria-cual-es-el-procedimiento
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