¿Qué hacer antes y durante la compra de un inmueble en España?

8 reglas legales
la mejor opción para vender su propiedad a nivel mundial

Cuando finalmente encuentras la propiedad que deseas comprar e inicias todo lo referente al proceso de negociación de dicho inmueble debes corroborar que la vivienda cuente con todos los documentos necesarios para llevar a cabo la compra-venta del inmueble en España y de este modo asegurar que tu inversión no correrá ningún tipo de riesgo y así también garantizar que estás frente a un negocio 100% legal. El primer paso que debes dar es conocer los documentos más importantes en la compra de tu casa, así como la información que debes revisar en cada uno de ellos.

Antes de la compra:            

  • Solicita al vendedor copia de las escrituras

Una vez que has encontrado la vivienda que deseas adquirir gracias Hispania Inversiones Inmobiliarias debes dar el primer paso para asegurar tu compra, el cual es iniciar el proceso de las escrituras.

Este documento es primordial al momento de iniciar el proceso de compra y venta de un inmueble ya que es el que otorga seguridad jurídica sobre el inmueble en cuestión. Dicho documento es también tan importante porque incluye información básica pero muy importante tal cómo: metros cuadrados construidos, dimensiones del terreno, nombre del propietario (única persona que puede vender la propiedad) y bajo qué modalidad fue adquirido.

Es por ello que el primer paso es solicitarle al vendedor una copia de las escrituras, de su identificación oficial y acta de matrimonio, al igual que los últimos pagos de predial y servicios. Estos son los pilares para saber que la casa que estás a punto de comprar está en regla. Este documento es tan importante como el contrato de compra-venta.

La escritura es un documento público otorgado ante notario que ofrece la máxima seguridad jurídica en nuestro Derecho. Tiene unos efectos poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho los que tiene un documento privado. Las Administraciones, los jueces y la sociedad en general atribuyen credibilidad absoluta a los hechos o declaraciones que constan en una escritura pública.

La escritura pública es un documento para siempre, el cual circula únicamente mediante copias, ya sean electrónicas o en papel; la matriz que contiene las firmas originales de los otorgantes debe ser guardada formando protocolo en el despacho del notario que la autoriza. Luego pasará a los archivos notariales de cada Colegio y posteriormente irá al Archivo Histórico.

Dicho documento se sustenta sobre una normativa precisa, la cual reúne condiciones que brindan autenticidad al proceso, lo que significa que lo que en ella se recoge es cierto, otra principal característica es que ofrece ejecutoriedad, es decir, que el acuerdo se lleva a la práctica sin necesidad de más pruebas y por último pero no menos importante legalidad ya que se ajusta a lo que dicen las leyes españolas. Los ciudadanos que firman una escritura pública tienen la seguridad de que no habrá dudas de su veracidad.

Este es además un documento íntegro que no necesita ninguna comprobación o contraste y que tiene, la plena eficacia que le da la ley desde el mismo instante en el que el notario lo autoriza. Igualmente es un instrumento ejecutivo que posee fuerza probatoria de las fechas, de los hechos y de las declaraciones que se hallan en él.

  • Verificar gravámenes o problemas de litigio en los adeudos

A pesar de que el notario público en su momento se encargará de verificar cuáles son los posibles gravámenes o problemas de litigios de la vivienda que vas adquirir, tú como comprador debes asegurarte de ello con la finalidad de evitar posibles contratiempos cuando el proceso de compra ya esté más avanzado. Es por ello que te recomendamos que verifiques que no tenga adeudos, los cuales pueden ser:

  • Gravamen: Este término se refiere a aquellas deudas generadas por créditos hipotecarios o por problemas de embargos al inmueble en cuestión. Un gravamen puede aplicar tanto a una vivienda nueva como a una usada. Se conoce como tipo de gravamen a aquella tasa que se aplica a la base imponible y que supone una cuota tributaria. Dicha tasa puede ser variable o fija y se expresa a través de un porcentaje.
  • Predial: En este rubro entran tanto propiedades usadas como nuevas. Es importante verificar que los pagos por este concepto estén al día y que no exista ningún tipo de deuda, ya que entonces más adelante tú deberás pagarlas.

De igual manera debes consultar los adeudos de servicios de luz, agua o cualquier otro, ya que son cuestiones que el notario no revisa. Igualmente debes chequear que las cuotas de mantenimiento y administración en caso de que se trate de un departamento o casa en condominio estén al día y que tampoco exista deuda al respecto.

  • Revisa muy bien el contrato de compra-venta

Nuestra empresa te recuerda que el contrato de compra-venta se usa tanto en la compra de una casa nueva como una usada. Este documento no es más que un acuerdo legal que en caso de no ser cumplido puede acarrear en repercusiones legales, las cuales están mencionadas en el apartado de penalizaciones. Por lo general los vendedores recurren a un contrato machote, lo cual no está mal, siempre y cuando contenga las cláusulas específicas del acuerdo, ya que no todas las compras son iguales.

En este documento se deben especifican siempre cuáles son las condiciones en las que se realizará la compra, tales como: lugar, precio, fecha, características generales de la propiedad, y penalizaciones en caso de que el comprador o el vendedor incumpla.

En el momento en el que el contrato esté listo, te recomendamos que te tomes un par de días para revisarlo con calma y mostrárselo a un abogado especialista de tu confianza para que te indique si cumple o no con lo necesario de acuerdo a las leyes. Si tienes dudas con respecto a lo descrito allí te recomendamos aclararlas de inmediato con el vendedor y hacer las modificaciones que sean pertinentes en el documento. Después de esta revisión y una vez que tanto vendedores como compradores están de acuerdo con el contrato debes firmarlo, para de esta manera iniciar el proceso final de la compra de tu nuevo inmueble.

Durante la compra:

  • Negocia el precio del inmueble:

Generalmente cuando decides adquirir una vivienda usada puedes negociar el precio con el vendedor,  en este caso te recomendamos que contactes con un agente inmobiliario ya que contarás con su apoyo y podrá brindarte “opinión de valor” en base a su experiencia, dicho agente podrá comentarte un precio sugerido, de acuerdo a un análisis que hará sobre el resto de las propiedades en venta, y que por supuesto cuenten con características similares de la zona.

A pesar de que en nuestro portal aparezca un precio publicado, algunos vendedores colocan uno más alto para luego poder negociar con los potenciales clientes y en algunos casos hacer rebajas sobre ese precio.

  • Da un anticipo del 10% del precio

Ya para cerrar el acuerdo de negociación y dejar por escrito el interés tanto del vendedor como del comprador por el negocio en cuestión se recomienda dar un anticipo, el cual puede ser con un cheque o mediante una transferencia bancaria a nombre del vendedor, es decir, el propietario legal. Casi siempre este anticipo es del 10% del precio ya negociado.

Al momento de pagar dicha cantidad de dinero te recomendamos que no te confíes así seas amigo de quien te está vendiendo el inmueble, es por eso que el consejo que queremos brindarte es que este dinero cuente con un respaldo jurídico y no lo des sin algún documento firmado, es justamente en este paso donde entra al juego el contrato de compra venta.

Cuando se trata de una propiedad nueva, al anticipo se le conoce también como enganche y su monto varía entre el 10 y el 30% sobre el valor de la propiedad. Con este anticipo se firma un contrato de promesa de compra-venta, cuando se trata de casas o edificios en construcción, para aquellos que son de entrega inmediata se firma ya el contrato de compra-venta.

Ahora bien, si la comprar la harás con la ayuda de un crédito hipotecario,  la entidad financiera será la encargada de elegir al notario, o en otros casos, te ofrecerá una lista de notarios autorizados que puedes elegir.

Por otro lado, en el caso de una compra entre particulares, el notario puede ser electo de común acuerdo. Como comprador no estás obligado a hacer la transacción con el notario que el vendedor elija, por ello si sientes que hay dolo o mala fe en el notario que eligió el vendedor, estás en todo tu derecho de pedir que sea cambiado, inclusive si es el día de la firma de escrituras.

La primera vez que visites al notario, debes entregarle la documentación de la casa, es decir, las escrituras, las cuales ya definimos anteriormente. De igual manera es muy importante que vayas a esta reunión para que así tengas la oportunidad de conocer al notario, en caso de que haya sido recomendación del vendedor. Puedes aprovechar la oportunidad para consultarle todas tus dudas y hacer empatía con él.

  • Solicita al vendedor el último recibo de contribución

De igual manera cuando te encuentras en el proceso de compra-venta del inmueble debes solicitarle al vendedor el último recibo de contribución o IBI, lo cual comprobará el pago de dicho impuesto, el cual está encuadrado en el sistema tributario local de España, dicho tributo es además obligatorio por los ayuntamientos, y es el que grava el valor de la titularidad y otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles localizados en el municipio que recauda el tributo. Su gestión se comparte entre la Administración del Estado y los Ayuntamientos.

Su carácter real se deduce del gravamen que hace sobre la titularidad de los inmuebles o sobre aquellos derechos que recaen en las propiedades, independientemente de quién ocupe su titularidad. Esta contribución tiene además un carácter objetivo, el cual está derivado de una cuantificación de la carga tributaria, la cual atiende exclusivamente al valor del objeto, y no a las circunstancias de los sujetos pasivos.

  • Asegúrate que el inmueble cuente con un Certificado de Eficiencia Energética del Edificio

Este tipo de documento es exigido en España desde el año 2013. Para entenderlo un poco mejor recordemos que en un edificio, la eficiencia energética es calculada tras medir la energía consumida todos los años en condiciones normales de uso y ocupación. Para cumplir con esto se deben tener en cuenta todos los servicios que son utilizados habitualmente, tales como: la refrigeración, la calefacción, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación, con el objetivo de mantener las condiciones de confort térmico y lumínico y sus necesidades de agua caliente sanitaria y calidad de aire interior el cual recoge los kilogramos de CO2 divididos por los metros cuadrados de la vivienda (kg CO2/m2 al año). A aquellos con un ratio de emisiones por debajo de los 6,8 kg CO2/m2 al año se le asigna la letra A, la mejor calificación. La peor nota (la G) es para aquellos inmuebles que superan los 70,9 kg C02/m2 anuales.

Generalmente todas las propiedades disponibles para la venta o el alquiler deben contar con este certificado. De acuerdo con el ABC de España la normativa incluye algunas excepciones en cuanto a los edificios que deben solicitar el certificado, aunque la mayor parte no son representativos del actual parque de viviendas.

Este certificado no es obligatorio para los pisos que han sido arrendados durante menos de cuatro meses, edificios aislados con menos de 50 metros cuadrados útiles, lugares de culto o religiosos, edificios y monumentos protegidos en los que se altera su carácter o aspecto, construcciones provisionales (para menos de dos años) y la parte no residencial de edificios industriales y agrícolas.

Sin embargo, si será obligatorio para todos los edificios de nueva construcción al igual que cuando se haga una remodelación o reforma de edificio con una superficie mayor a los 1.000 metros cuadrados, y que afecte a más del 25% del total de sus cerramientos.

  • Firmar las escrituras y documentos

La transmisión de derechos de la propiedad finaliza cuando tanto el comprador como el vendedor se presenten a las oficinas notariales con el objetivo de firmar las escrituras. Es justamente en este momento cuando deberás liquidar la propiedad, bien sea a través de un cheque certificado o mediante una transferencia bancaria, si escoges ésta última, deberás realizarla cuándo estés con el notario, para que desde sus oficinas él sea quien se encargue de corroborar con el banco que el dinero ya se encuentra en la cuenta del vendedor y que el proceso se ha hecho con éxito.

 

Posteriormente cuando tanto el vendedor como el comprador ya hayan firmado las escrituras, el notario presentará la copia de los siguientes documentos: avalúo y certificados de no adeudo al Registro Público, con el correspondiente pago de impuestos para que el Registro se encargue de realizar la inscripción de la operación de compra-venta del inmueble.

Luego de este proceso ya puedes estar feliz y tranquilo, pues ya eres el acreedor de ese inmueble con el que tanto soñabas. En el caso de una vivienda nueva, recuerda que las escrituras las firma el comprador ante el notario, luego, una vez que el banco ha hecho la transferencia del pago total de la propiedad, le hace llegar las escrituras al desarrollador para su firma.

Para que cualquier proceso de compra-venta de un inmueble sea exitoso es necesario que cumplas con todos los requerimientos legales al pie de la ley, sólo de esta manera te garantizas a ti mismo que el negocio que estás haciendo no corre ningún tipo de riesgo de ser ilegal, ilícito o ser víctima de un fraude inmobiliario, por ello te recomendamos siempre solicitar asesoría por parte de especialistas, ya que son quienes conocen a cabalidad todo el procedimiento y te ayudarán a hacer tu sueño realidad.

Redactado por: MARA

Número de palabras: 2323

Fuentes principales:

cosaslegales.es/requisitos-legales-para-vender-o-comprar-un-piso/

st1.idealista.com/comunicacion/files/guia-compraventa/guia-del-comprador.pdf

notariofranciscorosales.com/por-que-no-conviene-firmar-documento-privado-de-venta-de-viviendas/

guioteca.com/temas-legales/en-que-fijarse-antes-de-comprar-una-vivienda/

Fuentes secundarias:

abc.es/economia/20130607/abci-guia-para-solicitar-certificado-201306062025.html

munozycia.com.ar/blog/item/7-que-debe-saber-para-comprar-una-casa,-departamento-o-terreno.html

propiedadesenventayrenta.bligoo.com.mx/que-hacer-legalmente-para-comprar-casa-de-forma-segura

pisos.com/noticias/reportajes/comprar-una-casa-sin-el-banco/

Aporte al lector: este artículo le brinda a todos los lectores una guía para que conozca cuáles son algunas de las bases legales que debe seguir al momento de adquirir un inmueble en España.

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5 Comentarios

  1. Estoy 100% de acuerdo con respecto al consejo de solicitar un documento que respalde que se ha pagado el 10% del inmueble, ya que un familiar lo hizo y luego el vendedor desapareció con el dinero, excelente ayuda Hispania

  2. Gracias por aclarar mis dudas al respecto, luego de leer este artículo hay varios puntos que debo tomar en cuenta, por ejemplo solicitarle al vendedor el últimor recibo de pago del IBI, no sabía que le correspondía a él pagarlo.

  3. Negociar el precio es vital, pero hay que saber hacerlo, hay compradores que quieren abusar y pedir una rebaja demasiado alta, yo como vendedor suelo rebajar el precio pero no mucho.

  4. Hay que estar muy pendiente con las deudas que pueda tener el vendedor, bien sea con la comunidad de vecinos o con el banco, es un punto sumamente importante

  5. Considero que este tipo de información es muy importante, ya que aclara de manera precisa, sencilla y fácil de entender cuáles son los pasos que debo seguir para poder comprar un inmueble en España totalmente apegado a las leyes

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