Aspectos legales que debe conocer para vender su propiedad

Aspectos legales venta de inmuebles en Costa del Sol
Aspectos legales venta de inmuebles en Costa del Sol

Al vender su propiedad debe estar al día con los aspectos legales, especialmente los costos asociados y el tipo de contrato que utilizará

Se está instando a los proveedores extranjeros europeos y otros en la Costa del Sol para familiarizarse con el proceso de traspaso local, así como las implicaciones de ser un vendedor no residente, con el fin de beneficiarse plenamente de la creciente resurgimiento de compradores extranjeros en la Costa del Golf hoy en día.
Fundamentalmente, el porcentaje de ventas de propiedades en Marbella y sus alrededores a los extranjeros se duplicó entre 2012 y 2011, según las últimas cifras del Colegio de Registradores de la Propiedad, de España, que también reveló que el 33 por ciento de todas las ventas de propiedad en la provincia de Andalucía el año pasado fueron a los extranjeros. De hecho, la Costa del Sol es una de las zonas más buscadas para los listados de propiedades en este sitio.

Aspectos legales
Aspectos legales

Muchas de estas ventas son realizadas a través de portales web especializados, donde los vendedores pueden publicar sus propiedades en internet a fin de conseguir compradores de manera más rápida.

Asesoría Legal

Contrate a un abogado especialista en trámites inmobiliarios que trabaje únicamente para usted y que siempre trate de conseguir los mejores términos para su parte. Muchos de los problemas que ocurren durante la compra de un inmueble por extranjeros, se producen porque el abogado es recomendado por la agencia inmobiliaria o trabaja para ambas partes, por ello nuca tendrá como prioridad su beneficio.
Si decide trabajar con un abogado de su país, busque que este posea experiencia en operaciones inmobiliarias realizadas en España, que realice transacciones en ambos países, y que, de ser posible, tenga dominio del español.

Gastos a tener en cuenta para la venta de una propiedad

– Notario

Los gastos de notario podrían ser compartidos entre las contrapartes. A decir verdad es lo que dicta la ley (la compartición), pero en algunos lugares está acostumbrado que el costo notario se paga únicamente por el comprador. En el caso de seguir la ley y no la costumbre, los gastos de notaría se pagarán a razón de 75% por el vendedor y el comprador del 25%, aproximadamente.

Notario Público
El notario público se encarga de legalizar los contratos y documentos

Podría ser una tarifa convenida de comisión pagada al precio de compra, a veces también por el comprador. Otro modelo típico es una agencia inmobiliaria acuerdo para lograr un cierto precio para un vendedor y luego añadir sus honorarios a ese precio cuando anuncian la propiedad.
Por ejemplo, como un vendedor de querer 100.000 € por la venta de su propiedad, es posible que vea que se anuncia por € 105,000- € 110.000 – la diferencia es la cuota del agente. Siempre que todas las partes son conscientes de la estructura de tarifas, incluyendo el comprador, no debe haber desacuerdos.

– Impuestos de venta de una propiedad en España

• Plusvalía Impuestos

Como resultado de la venta de una propiedad en la Costa del Sol, lo que tiene que pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, también conocido en España como el impuesto sobre Plusvalía. Este impuesto se aplica sólo a la propiedad de la naturaleza urbana y obligues a pagar sólo por el valor de la trama, no por el valor construido.
Este es un impuesto local. Se paga al ayuntamiento donde estamos vendiendo una propiedad. La base imponible de este establecimiento de venta fiscal en España se basa en el valor catastral de la propiedad. Este valor se da a cada propiedad en España por las autoridades fiscales, y se divide en el valor del terreno y el valor de la construcción. Bueno, sólo tenemos en cuenta el valor del terreno determinado para el cálculo de este impuesto. El segundo factor que determina este impuesto es el período de tiempo que la propiedad ha sido propiedad del vendedor.
Sobre la base de estos dos factores, el municipio aplica las tasas de impuestos, que son los mismos en toda España en la venta de una propiedad. Lo que hace diferente al impuesto pagado en función del lugar, es que cada ayuntamiento tiene la posibilidad de aplicar más o menos bonificaciones.

• Impuesto sobre las ganancias de capital
Normalmente, la propiedad venta con pérdidas mayores en España es este impuesto. Está sujeto a tributación obtener una ganancia de capital resultante de la venta de una propiedad.
Desde el comienzo de 2015, ha habido una reforma de este impuesto en España el cambio de la tributación de los rendimientos de la propiedad.
En general, la ganancia se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición. El valor de adquisición se determina por el precio real de la propiedad involucrada, más todos los gastos e impuestos pagados cuando se compra, excluidos los intereses. Dependiendo del año de adquisición de la propiedad, este valor se corrige mediante la aplicación de un coeficiente de actualización, que se establece anualmente, de conformidad con la Ley española Presupuestos Generales del Estado.
El valor de transmisión es la cantidad real de que se efectúe la venta de la propiedad, reducida en los gastos e impuestos pagados por el vendedor, en relación con la transferencia.
Pues bien, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, calculado de acuerdo con lo anterior, será la ganancia sujeta a impuesto. Desde el 1 de enero de 2015, la venta de una propiedad en España, la exención por reinversión en vivienda habitual se aplica a los contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega.

Tipos de contratos de compra- venta de propiedades

En algunos casos es posible que pueda saltarse la fase de contrato privado por completo e ir directamente a la firma de la escritura pública ante Notario. Este es el caso si usted está en condiciones de hacer la debida diligencia rápidamente, y puede pasar a la firma de las escrituras públicas en menos de un mes, por ello, es mejor contar con la asesoría de expertos inmobiliarios. El tiempo de vender para estar preparado para llegar firma de la escritura. Si usted y el comprador puede moverse rápidamente, entonces no es el punto en la firma de contratos privados, ya que son nada más que un paso en el camino hacia la firma de la escritura.
Hay varios contratos privados los cuales pueden registrarse antes de llegar al contrato público (los hechos que usted firma ante Notario). Los contratos privados no son menos vinculantes para el comprador y el vendedor de las obras públicas, pero no pueden ser inscritos en el registro de la propiedad sin la firma del notario, y no son vinculantes en 3 partes, tales como los acreedores del vendedor. Nunca firme un contrato, pública o privada, sin su abogado compruebe en primer lugar y que le de el visto bueno.

Estos son los principales tipos de contratos:

• Contrato de opción de compra

Con este contrato se paga una cantidad acordada para el vendedor, por ejemplo 5%, aunque podría ser tan alta como 10%, del precio acordado, ya cambio el proveedor se compromete en vender la propiedad al precio acordado si se ejercita la opción de compra en el plazo acordado. Si se ejercita la opción de comprar entonces el contrato se convierte, en efecto, un contrato privado totalmente vinculante de la venta, y el recuento de pago respecto de la totalidad del precio. Sin embargo, si no se ejercita la opción en el plazo acordado, entonces usted pierde el dinero que ha pagado por la opción, y el proveedor ya no está contractualmente obligado a vender la propiedad. Ese sería el final de la materia y que no tendría motivos para disputar el contrato en los tribunales. Por esta razón, este contrato es popular entre los vendedores. Sin embargo, sólo debe firmar este contrato y pagar la cantidad opción si está seguro de que desea continuar. Que tiene que hacer una diligencia debida completa antes de proceder a firmar este tipo de contratos.

• Contrato de Reserva

Este contrato requiere que el comprador paga un depósito para reservar una propiedad por un período determinado de tiempo, normalmente 30 días. Al final de este período que o bien se retira y pierde el depósito o de proceder a un contrato más importante que su contraparte se compromete a la compra, como por ejemplo un contrato de depósito, un contrato de venta privada o incluso las escrituras públicas. Si continúa, usted está obligado contractualmente a vender la propiedad al precio acordado. El depósito es por lo general entre 3.000 y 6.000 euros, y cuenta para el precio final de los bienes.
La razón para esto y no una que favorece al comprador, es que los agentes inmobiliarios quieren convertir el impulso y el entusiasmo de su visita en un compromiso tan pronto como sea posible. Si Inicio Ir haber firmado un contrato de reserva y pagado un depósito no reembolsable de 6.000 euros que son más propensos a proceder a la compra que si se va a casa después de haber visto una propiedad que va a comprar, pero sin haber hecho ningún compromiso. El depósito hace un cambio de mente más costoso, por lo menos en el promedio de personas cambian de opinión si han pagado una.
La verdad es que los contratos de reserva hacen a los compradores de algunos favores. Implican un compromiso financiero sustancial de 3.000 a 6.000 euros antes de cualquier diligencia que se haga, y por lo general son muy básicas y documentos que dan al comprador poca protección vagamente redactado. Es mucho mejor hacer una diligencia debida apropiada y después de firmar un contrato más importante, incluso si esto lleva más tiempo. Si usted realmente siente la necesidad de tener una propiedad del mercado durante un período de tiempo (en la compra de un particular) proponer a continuación mediante el contrato de opción se ha descrito anteriormente.

• Contrato de arras penitenciales

Este contrato requiere que el comprador pague un depósito, normalmente el 10% del precio acordado cuando se firma el contrato. Si la persona que compra no puede seguir adelante con la compra de haber firmado el contrato de depósito, va a perder todo su depósito al vendedor. Sin embargo, si usted se retira antes de firmar las escrituras a continuación, tendrá que pagar el doble de la fianza. Por lo tanto este contrato hace que sea caro para uno y otro lado a la parte posterior, pero al mismo tiempo lo hace dejar la puerta entreabierta, y por ello deseara hacerlo cada lado. A diferencia de los contratos que se mencionan a continuación no pueden ser obligados a seguir adelante con la venta, a pesar de perder su depósito si no lo hace.

Sólo se debe firmar un contrato de depósito una vez que haya hecho la debida diligencia necesaria y ha dado el visto bueno de su abogado, ya que puede perder la totalidad del depósito si hay algún problema posteriormente emergen. Españoles utilizan a menudo el contrato de depósito al comprar una propiedad, a diferencia del contrato de reserva, que los españoles nunca han utilizado normalmente. Este es el contrato que es más probable que se le pida que firme.

• Contrato de paga y Señal

El contrato de pago inicial es muy similar a la contrato de depósito y contiene la misma información. La gran diferencia es que no existe un mecanismo para dar marcha atrás a menos que ambas partes están de acuerdo al llamado de la transacción. Ninguna de las partes puede retirarse unilateralmente por lo que se verá obligado a seguir adelante con la compra si el vendedor está dispuesto a romper el contrato y devolver el pago inicial.

• Contrato Privado de compraventa

Al igual que el contrato de pago por el contrato privado de compraventa es un contrato vinculante con el cual ninguno puedo dar marcha atrás a menos que ambas partes están de acuerdo en dar al traste con el contrato. Sin embargo, en caso de que el comprador no paga ningún pago inicial en el momento de la firma del contrato, lo que significa que tiene que pagar el importe total de la compra en la firma de escrituras ante Notario. El contrato privado es tan legalmente vinculante como las escrituras públicas. La diferencia es que el contrato privado no puede ser inscrito en el registro de la propiedad, ya que no ha sido autorizada por un notario.

Contratos de compraventa de inmueble
Contratos de compraventa de inmueble

Es importante darse cuenta de que la cantidad total que ha acordado pagar al proveedor se observará en cualquier contrato privado de firmar, incluso si usted ha acordado pagar parte del precio debajo de la mesa en efectivo. Sin embargo las escrituras públicas que firma ante el notario sólo mencionar la cantidad que han accedido a declarar, que es lo que las autoridades fiscales van a ver. Los contratos privados que se pueden utilizar para probar una discrepancia entre el precio acordado y el precio declarado por lo general se destruyen después de los hechos se han firmado y completado la venta.
Por último, cada vez que se firma un contrato que implica la realización de un pago, esto debe indicarse claramente en el documento que se firma, o si se debe dar un recibo firmado. Todos estos contratos también deben proporcionar detalles inequívoca sobre el comprador, el vendedor, la propiedad, el precio acordado, el plazo para la firma de la escritura, llave en mano, título libre de deuda, cómo se pagarán los costos de transacción, cláusulas que asignar las responsabilidades; cláusulas condicionales que deben cumplirse para que el contrato sea válido, y cómo se resolverán las disputas. Si va a comprar muebles u otros artículos del vendedor éstos deben ser incluidos en un inventario adjunto al contrato.

Redactado por: CAPD
Palabras: 2230
Aporte al lector: Saber los principales aspectos legales al vender su propiedad, en base a gastos y tipos de contrato de compra venta que se pueden generar.

Fuentes Principales:
haciendasgarcianavarro.com/guia-de-compra-y-venta.html
noticias.spainhouses.net/category/inmobiliarias/compraventa-inmobiliarias/
gov.uk/guidance/how-to-buy-property-in-spain
elmundo.es/suvivienda/sv/tasaciones/

Fuentes Secundarias:
spanishpropertyinsight.com/2016/02/03/expert-forecasts-for-the-spanish-housing-market-in-2016/
economia.elpais.com/economia/2016/01/24/actualidad/1453669311_245068.html
spanishnewstoday.com/sp-analysts-forecast-property-price-increase-in-spain_21982-a.html
spainhouses.net/es/precios-venta.html

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