¿Cómo comprar una propiedad en la Costa del Sol en 10 pasos?

la mejor opción para vender su propiedad a nivel mundial

La compraventa de una propiedad es sin lugar a dudas uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona, es por ello que queremos ofrecerte una guía sobre los pasos más importantes que debes cumplir para realizar una inversión de Real Estate en la Costa del Sol. Para ello debemos aclarar principalmente que si eres extranjero necesitarás cumplir con una serie de requisitos adicionales, entre los cuales figura la solicitud y trámite del Número de identidad del extranjero (NIE) así como la apertura de una cuenta bancaria en el país para llevar a cabo el pago de los impuestos necesarios y cualquier trámite relacionado, y por supuesto para solicitar un crédito en caso de que sea necesario.

1- Establece un presupuesto

Para sorpresa de muchos, este es sin lugar a dudas el primer paso que se debe cumplir para comprar una propiedad en la Costa del Sol, principalmente debido a que la oferta inmobiliaria es realmente alta en la zona, y seguramente a la hora de comenzar tu búsqueda te vas a topar con un gran número de casas y apartamentos atractivos en venta, cuyos precios varían enormemente. Como expertos en el tema inmobiliario queremos recomendarte que dicho presupuesto no sea superior al 35-40% de tus ingresos netos mensuales estables, por supuesto considerando la cantidad de dinero que hayas ahorrado para llevar a cabo esta transacción tan importante.

Luego de establecer el presupuesto sí podrás comenzar la búsqueda del inmueble,  puesto que si se hace al revés es muy probable que termines enamorado de una propiedad que quizá no puedas pagar, es por ello que debes determinar con exactitud el presupuesto a la hora de realizar la búsqueda de propiedades en venta en nuestro portal o en cualquier agencia inmobiliaria.

2- Determina en cuál ciudad de la Costa del Sol quieres comprar una propiedad

Todos solemos escuchar hablar de los beneficios y de los factores que impulsan la compra de propiedades en la Costa del Sol, sin embargo en dicha región podremos encontrar un amplio número de ciudades, si por ejemplo eres de los que les gusta una vida más lujosa y moderna, puede que tu ciudad predilecta sea Marbella, la cual es además la más importante de la zona, pero si estás buscando un área más tranquila y que concentre el estilo de Andalucía puede que tu ciudad más adecuada sea Estepona.

Ahora bien, si prefieres un pueblo de montaña pero que se encuentre muy cerca de la playa entonces quizá la opción más considerable sea Benahavís. Existen ciudades realmente encantadoras en este lugar, como por ejemplo: Mijas Costa, Benalmádena, Fuengirola y por supuesto Torremolinos; en estas dos últimas puede que encuentres precios más económicos que en las mencionadas anteriormente.

3- Determina la forma de pago

Todos aquellos temas relacionados con la elección del lugar y los pagos son realmente de vital importancia, son los primeros pasos a ese gran paso de comprar una propiedad en la Costa del Sol, y es que en España sin importar si eres local o extranjero, cuentas con 3 importantes opciones:

El pago al contado: el cual se trata como su propio nombre lo indica del desembolso total del coste que hayas logrado establecer con el dueño con el vendedor de la propiedad; por lo general este tipo de pago se materializa a través de la entrega de un cheque bancario a favor del vendedor, paso que se realiza de forma simultánea a la firma de la escritura de compra.

Ahora bien, justamente aquí presentamos uno de los motivos por los cuales es importante que los extranjeros aperturen una cuenta bancaria en España, ya que agilizará todos los procesos de pago, así no vayan a solicita un crédito bancario.

Préstamo hipotecario: esta opción puede ser estudiada tanto por locales como extranjeros, en el caso de estos últimos va a ser necesario que el comprador cuente con aproximadamente entre el 20 y el 40% del precio total, puesto que los bancos actualmente no están concediendo más del 80% del coste del inmueble, así mismo deberá aportar todos aquellos gastos que se relacionan con las escrituras de compra-venta e hipoteca, las cuales pueden inclusive alcanzar un 15% del importe de la compra.

Así mismo deberán demostrarle al banco que la cuota mensual a cancelar no supere el 40% de los ingresos mensuales netos; por otro lado todos los documentos solicitados deberán estar traducidos al español por un traductor jurado, sin embargo hoy en día algunos bancos cuentan con su propio traductor.

En la actualidad y de acuerdo con la edad del comprador, existen algunos bancos que brindan plazos de devolución de hasta 40 años.

La subrogación hipotecaria: este es otra opción importante, la cual cuenta con la ventaja de ahorrar los costes fiscales, puesto que radica en el cambio de titularidad del deudor en la hipoteca, por lo que el comprador se posiciona de esta manera como el nuevo deudor en los derechos y obligaciones que tenía al anterior deudor. En este caso conviene que el banco acreedor decida aceptar la subrogación con carácter previo a la compra, el cual deberá ser solicitado a la brevedad en el mismo banco en el que el vendedor mantenga la hipoteca de la propiedad a comprar.

4- Decide el tipo de propiedad e inicia la búsqueda

En las distintas ciudades de la Costa del Sol podrás encontrar una amplia variedad de apartamentos, casas y villas en venta en Marbella, así como también townhouse, penthouse y dúplex, es por ello que te recomendamos que así como elegiste el presupuesto, también decidas qué tipo de propiedad se adecúa más a tus necesidades, y es que por ejemplo si se trata de una pareja recién casada, puede que la mejor opción sea un apartamento, ya que son de menor tamaño, mientras que las casas y villas están destinadas a familias más grandes o parejas de jubilados que necesitan un espacio amplio para recibir a sus hijos y nietos.

Así mismo deberás elegir si te interesa una vivienda nueva, usada o protegida, siendo estas últimas aquellas que cuentan con un precio más accesible que el existente en el mercado y el cual estará destinado justamente a aquellos sectores de la población que presentan una mayor dificultad para acceder a un hogar propio. Esta elección será vital.

5- Si eres extranjero deberás tramitar la siguiente documentación

Ahora bien, en este punto es vital agregar que al menos un 13% de las propiedades que se venden en España son tramitadas por compradores extranjeros, mientras que en el caso de la Costa del Sol, al menos un 40% de los inmuebles son adquiridos por ciudadanos foráneos, es por este motivo que queremos explicar cuáles son los documentos que deberán tramitar:

NIE: se trata del número de identidad del extranjero, el cual no es más que un código que tiene como principal finalidad la de facilitar la identificación de aquellas personas que no son españolas. En este caso es será vital para realizar cualquier tipo de transacción de orden económico. Los interesados deberán solicitarlo en la Dirección General de la Policía, así como también a través del Consulado correspondiente fuera de España.

Apertura de una cuenta bancaria: en este punto es importante alegar que no es un paso es obligatorio pero se recomienda hacerlo, ya que facilita en gran medida todo lo relacionado con la cancelación de los impuestos y los pagos relacionados con la compra de la vivienda: IVA en viviendas nuevas o el ITP en viviendas se segunda mano, gastos de notaría, inscripción, entre otros.

En este caso queremos recomendarte que acudas a profesionales expertos en el tema de compra y venta de propiedades para extranjeros, quienes están en la capacidad de llevar a cabo todos los trámites requeridos en el proceso.

6- Visita las propiedades que te interesan e inspecciona el lugar

Por lo general cuando decidimos buscar una propiedad en venta que nos interese, lo hacemos a través de los portales inmobiliarios web o en agencias inmobiliarias que nos muestran dichos espacios a través de fotografías, las cuales no siempre están actualizadas, es por ello que será necesario que hagas una lista de las propiedades que te interesan para que posteriormente visites cada una de ellas, con la finalidad de constatar el estado en el que se encuentran y si realmente cumplen o no con tus expectativas.

¿En qué deberás fijarte? Bueno primero que todo es importante que observes la manera en la que están distribuidas las habitaciones, así como también el estado de conservación del lugar, la orientación de la propiedad, si la ventilación especialmente de baños y de cocina es adecuada, si la decoración se adecúa a tus gustos o tendrás que hacer una inversión en mejoras, entre otros. De esta misma manera te recomendamos que aproveches este momento para preguntar por el certificado energético, es decir, el consumo de energía del lugar, vital para el proceso de compra-venta.

7- Realiza una oferta sobre el inmueble que has decidido comprar

Luego que has decidido cuál es la propiedad en la Costa del Sol que vas a adquirir es necesario que realices una oferta, y es que hoy en día los compradores solicitan descuentos que oscilan entre el 10% y el 15% del precio inicial de venta, ha llegado la hora que negocies con el vendedor el precio final, y es que una rebaja por muy pequeña que sea nunca estará de más.

Deberás acudir al registro de la propiedad: Luego de elegir la propiedad a comprar será importante que conozcas los datos inscritos relacionados con la descripción de la propiedad, los cuales deberán ajustarse a la vivienda que visitaste,  puesto que la realidad física puede que sea distinta a la descripción registral, allí deberás comprobar la titularidad y las cargas que pueda tener el inmueble para así evitar sorpresas desagradables. En este caso en Marbella, dicho registro está ubicado en la Av. Ricardo Soriano, 19, 29600 Marbella, Málaga.

Ahora bien, para conocer las circunstancias mencionadas anteriormente deberás solicitar una nota simple, la cual muestra todas las características de la propiedad o solicitarle a tu asesor inmobiliario que lo haga, quienes por lo general cobran entre 9 y 20€.

Confirmar la pre-autorización de la hipoteca: a pesar de que sea complicado que la entidad bancaria haga un pronunciamiento sobre la concesión de la hipoteca sin contar con toda la información,  deberás procurar en la medida de lo posible no realizar ningún pago al vendedor hasta que el banco te confirme la viabilidad del crédito hipotecario  que solicitaste.

8- Firma el contrato de arras

Se trata del primer contrato que debe firmarse, el cual es tan importante como las escrituras de la vivienda, ya que será el encargado de salvaguardar los derechos tanto del vendedor como del comprador.  Al momento de realizar dicha firma será necesario un adelanto del 10% del precio de la propiedad al vendedor.

Recuerda que al firmar el contrato de arras estarás asumiendo unos derechos en cuanto a la entrega de la casa pero también algunas obligaciones, que en caso de ni cumplirlas podrían llevarte a la pérdida del dinero que ya entregaste.

Es por este motivo que la fecha tope para la formalización del negocio que se ha de indicar en dicho contrato debe ser realista, el cual podría ser de un mes aproximadamente para que tengas tiempo suficiente de que en caso de que hayas solicitado un crédito hipotecario, el banco lleve a la tasación de la vivienda, y la solicitud de la autorización interna.

9- Firma la escritura

En este caso el comprador y el vendedor deberán declarar ante el notario que están dispuestos a comprar y vender, al igual que las condiciones esenciales  de dicho negocio. El comprador tendrá el derecho de escoger el notario, el cual  comprobará la capacidad y legitimación de ambos. En este documento figurará la descripción de la vivienda, el precio, estado de cargas, forma de pago, reparto de gastos, impuesto aplicable y el reparto de gastos.

Así mismo deberán comprobarse los siguientes documentos:

  • Certificado energético.
  • Justificante de pago del último Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • Certificado de la comunidad de propietarios.
  • Copia del seguro decenal, en caso de que sea necesario.

10- Gastos de tramitación e impuestos

En muchas ocasiones obviamos  los gastos que se derivan de la compra-venta de una propiedad y los cuales representan aproximadamente entre un 10% y un 12% del precio de compra. Los más importantes son:

IVA: Impuesto al Valor Agregado en el caso de vivienda nueva (10%) e ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas en el caso de casa de segunda mano (8%)

Plusvalía Municipal: impuesto directo, establecido por los ayuntamientos, el cual deberá ser abonado por el vendedor.

Gastos notariales: se trata de los honorarios de la Notaría derivados de la confección de la escritura. Por lo general son asumidos por el comprador

Si has solicitado un crédito bancario deberás también asumir otros gastos: inscripción en Registro,  honorarios de Notaria por la preparación de la escritura de hipoteca e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la  constitución de hipoteca.

El proceso de compra- venta de una propiedad en la Costa del Sol conllevará una serie de pasos los cuales fueron descritos con precisión anteriormente y que harán que dicho proceso se haga a cabalidad de acuerdo a lo establecido en las leyes.

Redactado por: MARA

Número de palabras: 2227

Fuentes principales:

economia.elpais.com/economia/2015/10/01/vivienda/1443708632_457340.html

yaencontre.com/noticias/vivienda/compraventa/pasos-para-comprar-una-casa-en-espana-siendo-extranjero/

orangestate.net/es/buy-with-us/

alisedainmobiliaria.com/blog/el-proceso-de-compra-de-una-vivienda-explicado-paso-a-paso/

fomento.es/NR/rdonlyres/98CA4AE5-54F3-4B41-A3DE-3DABF0150F83/102196/05_compraseguraviv_es.pdf

Fuentes secundarias:

fotocasa.es/blog/compraventa/pasos-seguir-para-la-compra-de-una-vivienda

habc.es/espana/20121122/abci-preguntas-pisos-extranjeros-201211212356.html

bankimia.com/blog/como-comprar-casa-en-espana-siendo-extranjero/2013/04/10/

kareninmobiliaria.com/como-comprar-una-propiedad-en-espana-siendo-extranjero/

alisedainmobiliaria.com/blog/que-es-el-certificado-energetico-y-como-me-afecta/

Aporte al lector: brinda a los usuarios una guía muy completa en cuanto a los pasos necesarios que deberá llevar a cabo para comprar una propiedad en la Costa del Sol.

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