3 aspectos legales que no debe olvidar al momento de vender su inmueble en España

Documentos que necesitarás para invertir en el mercado
la mejor opción para vender su propiedad a nivel mundial

Como en cualquier país, en España, existen una serie de aspectos legales que se deben tomar en cuenta al momento de comprar o vender un inmueble, solamente cumpliéndolos como indica la ley garantizarás que el proceso es 100% legal y apegado a lo solicitado por el estado español y es además seguro tanto para el comprador como para el vendedor. Es muy importante informarse correctamente antes, para no tener problemas después. Por ello hoy queremos destacar la importancia de la cancelación de los servicios públicos, la liberación de hipotecas, la nota simple y el derecho de venta.

1- Recuerda cancelar todos los servicios públicos antes de vender tu casa

Generalmente cuando tenemos tiempo viviendo en un determinado inmueble debemos cumplir con el pago mensual de todos y cada uno de los servicios públicos con los que allí contamos: electricidad, televisión por cable o satelital, teléfonos fijos, internet, gas, aseo urbano entre otros. Al momento que decides vender tu propiedad y es publicada en los diversos portales inmobiliarios en la web, tales como Hispania Inversiones Inmobiliarias, empresa líder en España y toda Europa en la publicación de avisos de venta de cualquier tipo de inmueble debes estar al día con todos los pagos que acarrea tu vivienda, ya que en cualquier momento podrías encontrar al cliente que estabas buscando para venderle tu inmueble.

Al momento que los potenciales clientes se acercan a tu vivienda para recorrerla y conocerla mejor, te recomendamos que inmediatamente les comentes cuáles son los servicios públicos con los que cuenta dicho inmueble, cuánto pagas mensualmente por cada uno de ellos y con cuál empresa los has contratado, si aplica al caso. Ya que de esta manera ellos estarán al tanto sobre el tema y así decidirán si van a cancelar alguno de ellos, si desean cambiar la empresa con la que tienes contratado alguno de dichos servicios públicos o si se van a mantener pagándolos sin ningún inconveniente.

El pago de los servicios públicos te corresponde a ti como vendedor, ya que debes entregarle dicho inmueble 100% listo para ser habitable, esto en el caso de una vivienda usada, si por lo contrario se trata de un inmueble que tú adquiriste pero el cual no habitaste y se encuentra prácticamente nuevo debido a que no viviste allí, no es necesario que cumplas con este aspecto legal, ya que seguramente nunca contrataste ningún tipo de servicio público.

Sin embargo si por lo contrario sí cuentas en tu casa con una serie de servicios públicos debes cumplir con el pago de ellos para poder vender tu casa legalmente. Ahora bien, supongamos que la venta se hizo a final de mes y justamente el nuevo dueño comenzará a vivir junto a su familia en los primeros días del mes, digamos que entre los primeros ocho días, en este caso es conveniente que trates con él este tema, ya que podría llegar a ser injusto que por ejemplo tú pagues los servicios públicos de todo el mes de octubre si el nuevo dueño se va a mudar el 3 de ese mes. En este caso el pago debería recaer sobre la persona a la que le vendiste el inmueble.

Igualmente en el caso de que tu inmueble se encuentre ubicado en una urbanización o que sea un apartamento debes solicitar un justificante de la Comunidad de Vecinos, dicho documento sirve para demostrar que estás al día con el pago de cualquier tipo de gasto generado en la Comunidad y que no existe ninguna deuda, cuota o reparación extraordinaria que no haya sido cancelada. Esto es muy importante para demostrarle al nuevo dueño que no tienes ningún tipo de deuda, al igual que queremos recomendarte que converses con él sobre cualquier tipo de pago extra que exista, si por ejemplo se está haciendo una remodelación sobre las áreas comunes de la comunidad o urbanización y hay un pago adicional mensual, nuestro consejo es que se lo expliques de inmediato, para que luego no lo tome por sorpresa y lo tenga además presente al momento de planificar su presupuesto.

De ser posible entrégale al nuevo dueño una carpeta que contenga los recibos de pago de los servicios públicos de los últimos meses, de esta manera no únicamente podrá comprobar que ya fueron cancelados, sino que también tendrá una idea de cuánto dinero debe destinar cada mes al pago de los mismos. El nuevo habitante además agradecerá este gesto y notará en ti la responsabilidad ante el cumplimiento de todos los aspectos legales relacionados con la venta de tu propiedad en España.

2-Paga tu hipoteca antes de vender el inmueble

Hoy en día es muy común en España que las personas soliciten créditos hipotecarios para poder adquirir un inmueble, por lo que es muy probable que al momento que desees vender tu propiedad aún no hayas terminado de cancelar tu hipoteca, es importante resaltar que no es obligatorio que lo hagas para poder venderla pero sí es recomendable, ya que a la mayoría de las personas no les gusta adquirir una propiedad que presente deudas, ya que consideran que es un procedimiento más engorroso, por lo que simplemente buscarán otras opciones, así que si tienes la suficiente estabilidad económica como para finalizar el pago de tu hipoteca te recomendamos hacerlo.

Pagar la última cuota de la hipoteca de tu vivienda supone terminar con uno de los mayores gastos fijos que pesan sobre tu economía y la de tu familia. Y significa además que estás listo para vender dicho inmueble sin ningún tipo de préstamo que luego deba seguir pagando el nuevo dueño. Luego de finalizar por completo el pago aún falta realizar un último trámite: llevar a cabo su cancelación, un paso final que conlleva una serie de desembolsos. Es muy común que el banco pida un depósito para hacer frente a los gastos que supone pagar dicho crédito. Sin embargo es importante saber que esto se puede hacer sin la intermediación de la entidad financiera, ni de una gestoría y, sobre todo, que si se lleva a cabo de forma personal, se ahorra dinero, por lo que seguramente preferirás esta opción.

Pasos para cancelar una hipoteca

  • Lo primero es pagar en el banco

El principal paso que se debe hacer es obviamente acudir al banco donde se tiene la hipoteca y pagar la cantidad pendiente y una comisión por cancelación, la cual dependerá del capital prestado y oscila entre un 0,25% y un 0,50% del total.

Luego de cancelar dicha hipoteca, debes solicitarle al banco que expida el certificado de deuda cero. Este tipo de documentos deberían ser entregados de manera gratuita, sin embargo, algunos bancos cobran entre 100 y 200 euros por entregar este documento, el cual necesitarás para demostrar en un futuro que cancelaste dicha deuda, inclusive podrías entregarle una copia al nuevo dueño del inmueble para que no haya dudas de que la deuda fue cancelada.

Al momento de pagar la última cuota de tu hipoteca, es habitual que el banco te exija una provisión de fondos para realizar todo el proceso que sigue: notario, registro, acudir a Hacienda, entre otros. Cuando el banco te indique la opción de encargarse de los trámites, te recomendamos que si cuentas con el tiempo necesario, rechaces dicha propuesta y decidas hacer tú mismo el papeleo, ya que podrás ahorrar bastante dinero.

  • Tramitar la cancelación registral

Hispania Inversiones Inmobiliarias no te recomienda dejar la cancelación registral en manos de una gestoría, ya que en caso de recurrir a sus servicios, el gasto puede ser aún más alto que si lo hacías con el banco, ya que es uno de los más abultados del proceso. Por ello te recomendamos que tú mismo te encargues de cumplir con dicho procedimiento, sin embargo recuerda que lleva tiempo hacerlo. Tramitar la cancelación registral significa dejar constancia en el Registro de la Propiedad que el inmueble ha quedado libre de gravamen y de cargas. Este trámite no es obligatorio, incluso si dejamos pasar 20 años, automáticamente se nos quedará libre de cargas, sin coste alguno.

  • Lleva la cancelación registral al notario

Una vez que hayas conseguido el certificado, debes llevarlo al notario junto con la escritura de la hipoteca. En ese sitio se hará una escritura pública de cancelación, la cual debe ser firmada por un apoderado del banco, el cual será contactado por le banco. Para ello no es necesaria la presencia del cliente y, de acuerdo con el Banco de España, la entidad no debe cobrar ningún tipo de pago por la movilización del apoderado. Además, se puede acudir a cualquier notario, no es obligatorio ni necesario que sea el mismo con el que se firmó la hipoteca.

El Real Decreto ley 18/2012 de 11 de mayo cambió los honorarios e impuso un mínimo de 90 euros a esta operación realizada por el notario.

  • Acude a Hacienda para solicitar el formulario de impuestos

Luego de haber visitado el banco y el notario, corresponde ir a una delegación de la comunidad autónoma correspondiente con la finalidad de solicitar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El pago de la hipoteca está sujeto a la tenencia de este impuesto, pero está exento de pago (salvo el precio del formulario, que ronda un euro). Este es realmente un trámite muy sencillo, pero si se tienen dudas al respecto, los funcionarios correspondientes de la propia delegación se encargarán de indicarte cómo llenarlo.

  • Debes ir al Registro de la Propiedad

Luego de obtener la copia del impuesto, los papeles del banco y las escrituras de la notaría, es necesario acudir al Registro de la Propiedad, con la finalidad de hacer efectiva la cancelación. Sin embargo este proceso no es obligatorio y, pasados 20 años, el Registro la cancela sin ningún costo, pero si no se da este último paso, aparecerá la existencia de una hipoteca vigente y será más difícil conseguir un futuro crédito en caso de que lo necesites, por ello te recomendamos hacerlo.

El precio puede ser muy variable, ya que depende de los conceptos que carguen. Como en el caso de los notarios, el Real Decreto-ley 18/2012 asignó un mínimo que los registradores deben cobrar por este trámite. Son 24 euros, que se incrementan después en función del importe de la hipoteca.

  • Obtener una Nota Simple

Este trámite no es obligatorio ni necesario, pero, si recomendable, ya que te servirá para verificar y comprobar que se ha cancelado la hipoteca, para ello puedes solicitar una Nota Simple con lo que  evidenciarás que ya no existe la carga de la hipoteca.

Recuerda que esta nota es únicamente informativa y ofrece, de manera breve y concisa, los datos sobre la situación jurídica del inmueble. Ésta se puede obtener también por correo electrónico a través de la página web de los Registradores de la Propiedad, la cual es facturada de forma directa al usuario por el registrador que la expida y su precio ronda los 9 euros por propiedad, según indican desde el Colegio de Registradores.

3-Solicita una nota simple para consultar el estado de cargas

Una Nota Simple es un documento que es emitido por los Registro de la Propiedad con carácter informativo, mediante el cual se informa de los asientos de inscripción en vigor de un inmueble en concreto.

Este tipo de documento es aquel que proporciona información concisa y breve sobre la situación jurídica de un inmueble: propietarios, descripción, derechos y cargas si existen y servidumbres.

La Nota Simple es el documento más común para analizar el estado de cargas, titularidad sobre un inmueble o los derechos constituidos sobre ésta. A pesar de que dicho documento es aceptado para casi todos los trámites, el objetivo de una Nota Simple es únicamente informativo y no certifica su contenido.

Incluye los datos de la propiedad hasta el cierre del diario del Registro de la Propiedad correspondiente al día anterior a su emisión y, también, se indica si quedan documentos pendientes de despacho.

Una Nota Simple puede ser solicitada por cualquier persona física o jurídica que tenga algún interés legítimo en conocer la situación legal de un inmueble en específico.

Este documento es expedido por el Registro de la Propiedad y se puede solicitar presencialmente en cualquier Oficina del Registro o a través de la Web www.registradores.org.

Datos necesarios para solicitar una nota simple:

Para solicitar la nota simple de tu propiedad debes conocer algunos datos básicos:

Datos Registrales: es necesario conocer el número del inmueble registral y el Registro de la Propiedad y su número.

IDUFIR: se necesita saber el Identificador Unico de Finca (IDUFIR). Aún no aparece en todas las Notas Simples, sin embargo, su uso es cada vez más común.

Otros datos: si no conoce el Registro de la Propiedad concreto esta es la opción más adecuada. En este caso necesitas conocer, al menos, el número registral del inmueble, la ubicación y la dirección, incluyendo el número de la calle.

El titular: si no conoces el número del inmueble, ni la dirección, ni el registro, puedes solicitar una Nota Simple realizando la búsqueda por titular. Para ello debes al menos conocer, el Documento Nacional de Identidad (DNI), el Código de Identificación Fiscal (CIF), o el Número de Identificación del extranjero (NIE), y adicionalmente el nombre y apellidos del titular de la propiedad. Es importante tener en cuenta que si el titular tiene varios inmuebles registrados tiene que saber de cuál de ellos desea solicitar la Nota Simple.

Para vender legalmente un inmueble es necesario que se cumplan con una serie de requisitos, los cuales hemos desarrollado a lo largo del artículo, los cuales no son muy complicados pero sí necesarios para finiquitar la venta de tu inmueble en España, recuerda igualmente que al momento de vender dicha propiedad necesitas el apoyo un asesor inmobiliario que te guíe durante todo el procedimiento.

Redactado por: MARA

Número de palabras: 2281

Fuentes principales:

euribor.es/formalidades-legales-para-comprar-o-vender-un-piso-o-casa/

20minutos.es/noticia/1683657/0/consejos/antes-comprar/vivienda/

consumer.es/web/es/vivienda/comunidades_vecinos_y_legislacion/2013/03/28/216278.php

nota-simple.es/registro-propiedad-nota-simple/

Fuentes secundarias:

mercantilbanco.com/mercprod/content/recaudos/personas/credito_hipotecario_ley_proteccion_liberacion_1.html

i-hipotecas.es/cancelacion-hipoteca/resumen-gastos-hipoteca.html

consumer.es/web/es/vivienda/compra/2011/07/01/201632.php

consumoteca.com/casa-y-jardin/compra-venta-de-vivienda/que-debe-tener-un-contrato-privado-de-compra-venta-de-vivienda-de-segunda-mano-entre-particulares/

Aporte al lector: se le ofrece detalladamente 3 importantes pasos que se deben cumplir al momento de vender un inmueble en España, de esta manera podrá realizar de manera legal la venta de su propiedad.

 

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5 Comentarios

  1. Gracias por la información, de verdad considero que es muy completa porque detalla paso por paso qué se debe hacer y cómo.

  2. El justificante por parte de la comunidad de vecinos es tan importante como ustedes lo han mencionado en el artículo, es necesario que el resto de los habitantes de la comunidad comprueben que la persona ha cumplido con todos los pagos, ya que nadie quiere comprar una casa con deudas.

  3. Esto ha aclarado gran parte de mis dudas, ni siquiera sabía cómo obtener una nota simple, ahora ya me he informado gracias a Hispania sobre el tema, se los agradezco. Saludos

  4. Buenas noches, considero que esta información es muy importante tanto para quienes desean comprar como para quienes vender un inmueble, y es que hace un par de años compré una vivienda en Zaragoza y resulta que no se habían pagado los servicios públicos, ni el dueño ni yo sabíamos sobre eso y en realidad fue un problema porque él se mudó a otro país y se complicó el pago

  5. Muy interesante, estoy a punto de vender un inmueble en la Costa del Sol y como es la primera vez que lo hago no tenía ni idea de cómo hacerlo, gracias por aclarar mis dudas. Saludos

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