Guía para la compra de propiedades por extranjeros en España

Le explicamos paso a paso las consideraciones, trámites y papeleos que debe realizar si desea adquirir una propiedad en España

A continuación le presentamos una serie de pasos que le asegurarán una exitosa compra de un inmueble en España, diseñados especialmente para aquellos compradores extranjeros que busquen un sitio para vacacionar, de retiro o simplemente para invertir.

La cantidad de extranjeros que vienen a vivir a España es una cifra que va permanentemente en aumento, donde la mayor parte de los inversores son europeos y provienen principalmente del Reino Unido con 16% de las compras totales que representa alrededor de 750 mil ciudadanos británicos, y donde el mayor crecimiento se experimenta en compras por partes de ciudadanos de países nórdicos.

Por esta razón, es de gran ayuda contar con una guía que pueda mostrarle el camino en cuanto a que ciudad se adapta mejor a su perfil, el tipo de propiedad que desee, donde puede realizar una mejor inversión de acuerdo a precios, y por supuesto, toda la documentación legal y trámites que necesite para concretar su compra, como asesoría para nuestros clientes.

A continuación le mostramos los pasos que lo guiarán a realizar su operación de forma exitosa:

1) Defina cuáles son sus intereses

Las principales razones por las cuales los extranjeros invierten en la adquisición de propiedades en el país son las siguientes:

  • Segundo hogar: Personas en edad de retiro, escogen a España como el sitio para establecerse, principalmente por la variedad de ambientes que pueden conseguir, ya sea, campo, ciudad o playa, siendo esta última la más demandada. Se establecen en el país, y transcurren la mayor parte del año aquí. Este es el perfil de la mayor parte de compradores ingleses.
  • Hogares de veraneo: Es lo que buscan la mayoría de personas de mediana edad, que buscan un lugar donde transcurrir sus vacaciones y días libres. Sin embargo, el resto del año colocan sus propiedades en alquiler, de esta manera ahorran en gastos de mantenimiento e incluso generan rentabilidad por su propiedad. Cabe destacar que el mercado de alquileres en España ha sido el salvavidas de los bienes raíces españoles desde la crisis del 2008, y para este año se estima que continúe creciendo un 5%. Esta es en definitiva una excelente opción.
  • Con fines de inversión: Debido a la actualidad del mercado inmobiliario en España, es posible encontrar propiedades a muy buenos precios con grandes posibilidades de revaluarse. Por ello, muchos extranjeros adquieren propiedades a fin de venderlas luego de unos cuantos años, recuperando así su inversión y teniendo además ganancias.

1.1Decida donde quiere comprar en España

Si algo caracteriza a España, es la variedad de paisajes y lugares en donde puede adquirir propiedades de acuerdo a su gusto, por ello, puede escoger entre un apartamento o una villa en la costa o una acogedora casa rural en el campo. Aquí le mostramos cuales son las regiones más solicitadas en el país:

  • Costa Verde: Esta costa se ubica al norte de España y aloja las comunidades de Galicia, Asturias, Cantabria y País Vasco. Es más verde porque es más húmedo, con montañas que están son el hogar de lobos y osos, que conducen a prados y bosques y exuberantes pueblos pesqueros de la costa que se extiende a algunos 800 kilómetros desde Francia hasta el norte Portugal. Las viviendas rurales son bastantes populares en esta zona, muchos turistas europeos las adquieren con el fin de hacerlas su casa de vacaciones junto a su familia.
  • Cataluña y Noreste: En esta región se ubica Barcelona, una de las ciudades más importantes de España y turísticamente muy atractiva. la costa más famosa de la Costa Brava, con centros turísticos como Blanes, Lloret y Tossa de Mar. Se trata de un área verde, accidentado y montañoso costa con playas de arena. . La compra de bienes raíces por extranjeros es muy importante, donde los principales inversores Alemania, Italia Francia, Reino unido, China.
  • Madrid: Por ser la capital, se caracteriza por combinar la historia con lo moderno haciéndola una ciudad cosmopolita. Concentra además las principales firmas financieras y empresariales del país, junto con la sede de gobierno. Los extranjeros que aquí invierten están relacionados a grandes empresas. Los inversores chinos son muy frecuentes.
  • Costa Blanca: Alicante es la provincia que abarca esta costa con más de 200 km de playas bañadas por el mediterráneo, donde además se puede disfrutar del golf y excelentes clubes nocturnos. El 60% de la inversión extranjera inmobiliaria en España va a esta provincia, donde el promedio de una propiedad es de 120 mil euros.
  • Costa del Sol: El mediterráneo es la principal atracción para los turistas en Marbella, que se combina con las propiedades más lujosas y exclusivas, los mejores restaurantes, clubes y campos de golf de España. Por ello, los inversores europeos, especialmente los ingleses, son asiduos compradores en la región con 27% del mercado, junto a franceses, alemanes, belgas, rusos y escandinavos.

    Costa del Sol
    La Costa del Sol es una de las regiones más demandadas de España
  • Islas Canarias: Ubicadas en el Océano Atlántico, cuenta con 7 islas que son: Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, La Palma, La Gomera y El Hierro, estas islas son muy buscadas para disfrutar de las playas y practicar deportes acuáticos. La inversión internacional se ha reactivado desde el 2014, principalmente por alemanes, británicos y escandinavos.
  • Islas Baleares: Mallorca, Menorca e Ibiza forman las Islas Baleares a orillas del Mediterráneo. Mallorca combina resorts modernos junto a pueblos clásicos y comunidades artísticas, por ello, la familia real española veranea aquí. Menorca es la más popular para los británicos debido a ser más tranquilo y más económico. Ibiza, es una ciudad conocida mundialmente por sus fiestas interminables donde cada noche actúan los DJ más famosos en el mundo, pero además de esto, cuenta con atracciones naturales como montañas. Las propiedades ubicadas aquí son de las más caras de todo el país.

 

1.2 Tipos de propiedades que puede comprar en España

A continuación le mostraremos los tipos de propiedades más comunes que puede conseguir en España, y cuáles son sus opciones de acuerdo a sus necesidades o a sus deseos.

  • Villas o Chalets
Villa en España
Las villas son las preferidas de los extranjeros

Son perfectas para familias que busquen un lugar de descanso, ya que muchas de ellas cuentan con jardines y piscinas, y son perfectas para aquellas personas que busquen espacio, confort y privacidad. Si tiene niños y mascotas, una propiedad de este tipo será ideal para usted, aunque pueda resultar poco práctica. Estas propiedades requieren cuidado y no son recomendables para aquellos que busquen comprar y esperar a que aumente el precio. Son relativamente grandes propiedades con jardines y con frecuencia una piscina privada, todo lo cual significa constante mantenimiento y limpieza con sus correspondientes costes. Siendo propiedades grandes y relativamente caros sino que también atraerá mayores tasas municipales y gubernamentales que propiedades más pequeñas, lo que eleva los gastos generales. La compra de una villa también hace que sea más probable que usted tiene que conseguir en el coche para ir a cualquier lugar, ya que la mayoría de las casas están en desarrollos residenciales (véase más adelante), lejos de los centros urbanos.

Aunque la mayoría de las villas – especialmente los construidos en los últimos decenios están en desarrollos residenciales, también pueden existir algunas fuera de urbanizaciones. Sin embargo las propiedades unifamiliares en urbanizaciones a menudo se benefician de ser parte de una comunidad cerrada y tener acceso a una amplia gama de instalaciones comunes.

  • Apartamento

Es la segunda propiedad más buscada luego de las villas, y que son las propiedades de mayor crecimiento tanto en pueblos, ciudades, costas y a los alrededores de clubes de golf. Los departamentos han sido tradicionalmente la base del mercado inmobiliario español. Sin embargo, estos no son recomendables para familias con niños y mascotas como vivienda principal, pero son perfectos para los que busquen una propiedad a la que puedan escaparse por un fin de semana o por una temporada. Además, son perfectos para ya que puede pasar tiempo sin tener que visitarlo ya que necesita pocos costos de mantenimiento. En su mayoría cuentan con áreas comunes como jardines y piscinas de las que puede disfrutar.

  • Casa Adosada

Son más comunes de encontrar en pueblos y villas de España, y su demanda se ha ido incrementando recientemente. Normalmente poseen 2 pisos, con un jardín privado, y en algunos casos, espacio para una pequeña piscina privada, son más espaciosos que los apartamentos y son más fáciles de mantener que una villa. De igual manera, se puede compartir ciertas áreas comunes con otras propiedades que se encuentran cercanas. Las casas adosadas ofrecen privacidad, espacio y espacios comunes, además de seguridad y acceso a una comunidad residencial. A pesar de todo esto, son las propiedades menos demandadas en el país.

  • Casas rurales y granjas
Casa rural España
Las casas rurales son comunes en la Costa Verde

Muchas personas sueñan con ser dueño de una casa de campo español rodeado de árboles de cítricos, olivos, almendros en flor y la tranquilidad rural. Y, recientemente, más y más personas parecen estar haciendo algo al respecto, renunciando a la aglomeración, el bullicio y los altos precios de las costas y la compra de cortijos interior.

Por ello, se retiran al campo y adquieren una propiedad rural en la cual pueden disfrutar de la naturaleza. Las casas rurales poseen grandes ventajas, alejadas de la ciudad, tranquilas y junto al campo y la naturaleza. Otros optan por reconstruir casas que se encuentren un poco envejecidas y remodelarlas a su gusto, esto lo hacen en su mayoría hombres jóvenes en busca de construir su hogar. Una ventaja que poseen este tipo de viviendas es su bajo costo, en esencia porque no son muy lujosas, aunque se consiguen bastantes chalets muy bien acomodados, y que se encuentran lejos de las principales ciudades.

1.3 Precios de propiedades en España

El monto a pagar por la propiedad que desee en España debe tener en cuenta que variará de acuerdo a la ciudad, zona y tipo de vivienda que usted escoja. Sin embargo puede tener en cuenta los siguientes datos:

  • Actualmente el precio promedio del metro cuadrado en España se encuentra en 966 euros con un costo de propiedades cuya media está en 333.193 euros.
  • Las regiones más demandadas del país y sus costos son las siguientes:
Costo promedio ()
Provincia Propiedad nueva m2 Propiedad usada m2  
Madrid 2433 2067
Barcelona 2260 1891
Málaga 1649 1479
Alicante 1511 1229
Islas Baleares 2319 1915
Las Palmas 1528 1353
Tenerife 1362 1273

 

  • Tasaciones en la compra del inmueble

El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) corresponde cuando se está comprando una propiedad de segunda mano, y que está relacionado con las comunidades autónomas. Este impuesto va adjunto al contrato de compra- venta y debe ser pagado en la oficina de hacienda de cada comunidad. En algunos casos se paga 4% si los compradores son discapacitados o menores de 36 años.

En caso de que sea una propiedad nueva, se debe cancelar el impuesto al valor añadido (IVA) que equivale al 10% del costo de la propiedad.

Sin importar si la vivienda es nueva o de segunda mano, se deben cancelar los gastos notariales y los gastos de inscripción en el registro de la propiedad. En caso de que pida un crédito hipotecario, debe sumar todos los gastos anteriores, de impuestos, notariales, fiscales y de registro al monto del crédito

Otro factor importante es que en caso de que usted compre un terreno y desee construir, o que compre una casa y desee remodelar, todo esto debe ser legalizado debidamente como bienhechurías, ya que modificará el precio a futuro en caso de que usted desee vender.

2) ¿Qué debe tomar en cuenta al comprar una propiedad en España?

Para comprar una propiedad en España, el procedimiento puede ser distinto al de su país de origen, por ello, hemos preparado estos consejos que lo guiarán en los pasos a seguir para adquirir su inmueble y seguir los lineamientos del sistema legal español.

2.1 Visados y permisos para comprar propiedades en España

Para realizar los trámites legales correspondientes a la compra de inmueble, los extranjeros deben solicitar el Número de Identificación de Extranjeros (NIE), el cual sirve como identificación para la administración pública. Este solo podrá ser solicitado por aquellos extranjeros que se encuentren legalmente residenciados en España a través de la oficina de extranjeros si se encuentra en el país o en la embajada o consulado de España en su país de origen.

Las solicitudes del NIE por razones económicas, sociales o profesionales serán aceptadas aquellas que:

  • Las solicitudes que hayan sido presentadas en España personalmente por el interesado.
  • Las solicitudes que hayan sido presentadas en España a través de un representante legal.
  • Las solicitudes que se presenten en las Representaciones Diplomáticas o en las Oficinas Consulares de España que estén ubicadas en la nación de residencia o de origen del extranjero solicitante, correspondientes a su demarcación de residencia.
NIE
Ejemplo de NIE

Se deben adjuntar además los siguientes documentos:

  • Impreso-solicitud normalizado (EX-15), debidamente cumplimentado y firmado por el extranjero.
  • Original y copia del pasaporte completo, o del documento de identidad del interesado, o título de viaje o cédula de inscripción vigente.
  • Una carta que exprese las causas sociales, económicas o profesionales que sustentan la solicitud del Número de identificación de extranjeros.
  • Modelo 790-012 Impreso, el cual acredita el pago de la  tasa establecida, la cual deberá pagar en el Consulado a través de Money order.
  • Copia de los documentos que acrediten o que prueben las razones o la necesidad del Número de identificación de extranjeros: en este caso para adquirir un inmueble residencial, negocio, u otro caso. (Excepto los ciudadanos de la Unión Europea quienes no están obligados a detallar por cuál motivo están solicitando el NIE)
  • Pasaporte original y una (1) copia de la página biográfica en la que se ven reflejados los datos de su titular. En el caso de Ciudadanos de la Unión Europea se podrá participar con la copia de la tarjeta de identidad.
  • Money Order para realizar el pago de la tasa del N.I.E.

El trámite también puede ser llevado a cabo por un representante que debe poseer un poder dado por el extranjero para realizar estas solicitudes.

2.2 Busque asesoría legal

Contrate a un abogado especialista en trámites inmobiliarios que trabaje únicamente para usted y que siempre trate de conseguir los mejores términos para su parte. Muchos de los problemas que ocurren durante la compra del inmueble se producen porque el abogado es recomendado por la agencia inmobiliaria o trabaja para ambas partes, por ello nuca tendrá como prioridad su beneficio.

Si decide trabajar con un abogado de su país, busque que este posea experiencia en operaciones inmobiliarias realizadas en España, que realice transacciones en ambos países, y que, de ser posible, tenga dominio del español.

El costo de los honorarios del abogado serán de alrededor de 1- 15% del valor de la propiedad, y este le ayudará de igual manera con la solicitud del NIE y la apertura de una cuenta bancaria en España previo a la compra. Es importante destacar que se debe exigir un seguro de responsabilidad profesional de su abogado y no se debe cancelar cualquier cantidad o firmar cualquier documento hasta que haya sido plenamente informado.

En España es habitual emplear una persona que acelera todos los procesos burocráticos a realizar y que es más conocido como gestor. No todos los Gestores están certificados para hacer este tipo de procedimientos, por lo tanto, debe validar que la persona es dueña de la marca que representa el Gestor Administrativo GA, de lo contrario, no es fiable la contratación.

En el momento de la firma del acuerdo de compra, esto se hará por un notario público, un funcionario imparcial que será el encargado de redactar el contrato, la emisión de las obras públicas y asesorar jurídicamente, por esta razón, usted tiene la oportunidad de elegir el notario y consultar sobre todos los asuntos relacionados con el contrato, la consulta puede hacerse 3 días antes de firmar el contrato.

2.3 Hipotecas y Préstamos

La cantidad de hipotecas y las condiciones que existen para los préstamos en España son grandes, se debe averiguar y comprobar cuál es su mejor opción de todas, ofrecido por los bancos y compañías de préstamos, de los cuales hay una lista de aquellos que están autorizados legalmente para operar en España. Estos, deben explicar claramente lo que todos los términos y condiciones de pago se definen en el contrato.

Los puntos más importantes a considerar al elegir su hipoteca es de los tipos de interés y las condiciones de pago para pagar el préstamo, por esta razón debe contratar la hipoteca que mejor se adapte a sus capacidades y necesidades. Esta hipoteca también se utilizará para el pago de las tasas y otros trámites.

Debe quedar claro que, en el caso dado que no puede cumplir con los pagos de la hipoteca, su casa puede ser tomada por el banco, y si el caso es que el valor de su deuda es mayor que el valor de la propiedad, el banco puede tomar como pago alguna propiedad en su país de origen. Estas razones hacerte ver que debe estar muy atento a las condiciones que deben cumplirse, pero tiene 10 días después de que haya hecho la oferta, y si se da cuenta que no puede cumplir con los pagos futuros, su mejor opción es hablar con el banco para buscar nueva condiciones de la hipoteca.

La mayoría de créditos hipotecarios cubre hasta 60%, para ciudadanos extranjeros con tasas de interés de 1,88%,  con términos a largo plazo, que llegan hasta 25 y 30 años dependiendo de la edad y condiciones del comprador. Las condiciones que ofrecen los bancos difieren entre cada uno, entre las generales están:

  • Ingresos mensuales superiores a 3 mil euros
  • Estar asegurado o al menos poseer seguro social
  • Cuentas en la entidad bancaria
  • Valor mínimo de 120 mil euros (solo algunos bancos)
  • Saldo mínimo de 2 mil euros en cuenta

2.4 Contratos de Compra- Venta

La firma de la escritura consiste en la entrega formal de la propiedad a través de la entrega de sus llaves y el pago del saldo del precio de compra, ya sea por parte del comprador o de la hipoteca empresa / banco. Después de este punto, ninguna de las partes puede volver atrás. El acuerdo privado entre las partes será declarada como una cambio de titularidad pública de la firma escrituras públicas.

Para las ventas sobre plano, la gente suele ir mediante un contrato privado para la formalización de la  entrega de los pagos de la etapa y la obligación para construir y entregar la vivienda.

3) Bienes raíces en España como una oportunidad de inversión

Luego de la crisis de bienes raíces que se produjo a nivel mundial en el año 2009, los precios de los inmuebles cayeron de forma dramática, al igual que la mayoría de las economías de los países. La recuperación ha sido lenta y aún no se ha alcanzado o igualado los máximos históricos de compra de inmuebles que se registraron durante el año 2008.

Sin embargo, esta situación ha traído consigo el aumento de las compras de de inmuebles por parte de extranjeros que no se vieron tan afectados por la crisis económica. Por ello, las perspectivas de aumento de precios está garantizada, generando así, una revalorización de las propiedades de aquellos que se decidan a invertir ya mismo.

3.1 Revalorización de los inmuebles

Incremento de precios
Se espera un incremento en los precios entre un rango de 3 y 5%

Los precios de las propiedades inmobiliarias en España, se estima que continuarán su tendencia alcista durante el transcurso del año 2016, tal como ya ocurrió en el 2015 donde el incremento de los precios estuvo en un rango de 12% a 30% sobre todo en las principales ciudades del país como Madrid y Barcelona acentuándose esta tendencia en las zonas más exclusivas y de mayores costos. Sin embargo, los analistas son un poco más conservadores con las proyecciones hechas para el año 2016 donde se espera un incremento en los precios entre un rango de 3 y 5%, pudiendo variar hacia las zonas de mayor actividad turística e inmobiliaria en la Costa del Sol, es decir, Marbella, Málaga, Mallorca, entre otras ciudades donde se puede alcanzar un aumento en el valor de las propiedades de hasta 10%.

Para ayudar al crecimiento de la demanda, las entidades bancarias siguen buscando potenciales compradores para ofrecer créditos hipotecarios, sin embargo, esta vez se han restringido un poco más las condiciones para otorgar préstamos en comparación a contratos anteriores al año 2008 con el fin de evitar que se repita la historia de la crisis inmobiliaria. Por ello, para este año 2016 se prevé un crecimiento de 30% de personas que se comprometan al pago de un crédito hipotecario.

3.2 Embargos: Otra oportunidad para capitalizar

Una de las consecuencias que trajo la crisis inmobiliaria a España, fue el embargo a una gran cantidad de propiedades por parte de los bancos. En 2009 se produjeron cerca de 300 embargos al día, y desde el 2007 al 2010 se contabilizaron casi 230 mil embargos en todo el país.
Todas estas en propiedades se encuentran en el mercado por los bancos, y sus precios son entre un 30% y 40% menor por el que se adquirieron inicialmente. Por ello, la compra de alguna de estas propiedades le generará alta rentabilidad a futuro.

3.3 Situación del mercado y perspectiva a futuro

El año 2015 fue catalogado como el punto de inicio para retomar el crecimiento del mercado inmobiliario, y que para finales del 2016 se concretará la normalización del otorgamiento de crédito.

Las proyecciones indican que puede llegar a un aumento del 20% en las compras de propiedades, principalmente por lo bajo de los precios de los inmuebles, que hacen posible que casi todas las personas tengan posibilidad de comprar una casa. Claro, hoy en día se debe tener en cuenta que con el aumento progresivo de los precios, los agentes de bienes raíces ya se ven tan forzados a ceder en el precio de un inmueble, y con la creciente demanda, la mayoría de los compradores se limitan a no negociar y pagan el precio ofertado originalmente.

Redactado por: CAPD

Palabras: 3688

Aporte al lector: Contar con una guía que le permita, sin importar su país de origen, adquirir una propiedad en cualquier región de España. Además de conocer algunas proyecciones del mercado inmobiliario español a futuro.

Fuentes Principales:

  • org.uk/downloads/AIPP%20-%20RICS%20-%20RDE%20Spain%20Buying%20Guide%20LR%202015.pdf
  • es/suvivienda/sv/tasaciones/
  • net/es/precios-venta.html
  • uk/guidance/how-to-buy-property-in-spain

Fuentes Secundarias:

  • com/2016/02/03/expert-forecasts-for-the-spanish-housing-market-in-2016/
  • elpais.com/economia/2016/01/24/actualidad/1453669311_245068.html
  • com/sp-analysts-forecast-property-price-increase-in-spain_21982-a.html
  • es/los-extranjeros-que-compran-la-propiedad-en-galicia/

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