¿Qué necesitan los inversores extranjeros para adquirir una vivienda en España?

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Desde hace al menos una década España se ha convertido en uno de los países más atractivos para los inversores extranjeros que desean comprar viviendas en otros países, muchos de ellos tienen una gran cantidad de dudas sobre los requisitos que necesitarán para adquirir un inmueble en España, entre los cuales podemos destacar el Número de Identificación de Extranjero, abrir una cuenta bancaria, pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y en caso de no contar con el presupuesto necesario solicitar un crédito hipotecario.

1-Contar con el Número de Identificación de Extranjero (NIE)

Luego de haber elegido la casa que deseas adquirir tras revisar los miles de anuncios que aparecen nuestro portal, el siguiente paso es iniciar legalmente todo el procedimiento para hacer tu sueño realidad de adquirir un inmueble en el país ibérico.

 

El conocido Número de identificación de extranjeros (NIE) no es más que un número exclusivo y personal que los extranjeros que deseen invertir en inmuebles en el país deben solicitarlo, ya que tiene fines de identificación en procedimientos específicos con la administración pública. La solicitud del Número de identificación de extranjeros está relacionada a la residencia legal en el país, por lo que aquellos  extranjeros que residen ilegalmente no podrán solicitar este número identificativo.

¿Dónde puede un extranjero solicitar el NIE?

El sitio en el que se solicitará el Número de identificación de extranjeros dependerá de dónde se encuentre el extranjero que desea invertir en inmuebles residenciales en España. En el caso de estar en el país ibérico podrás solicitarlo en cualquier Oficina de Extranjeros mientras que si te encuentras en tu nación de origen deberás pedirlo en las embajadas y consulados de dicho país. En cualquier caso tendrás que justificar documentalmente las razones por las que estás solicitando que te sea asignado el NIE.

Cuando se trata de adquirir un inmueble residencial en España, las diferentes agencias de bienes raíces o portales inmobiliarios pueden ayudarte a  agilizar este trámite. Si ya cumpliste con el primer paso que es buscar y conseguir la propiedad que deseas adquirir y estás claro al respecto, puedes solicitarle a la empresa que te está asesorando en este proceso que te redacte un contrato de arras o señal el cual servirá para agilizar la tramitación del NIE, aunque si ya tienes claro que quieres comprar una casa en España, lo mejor es que lo solicites lo antes posible, sin esperar a  haber encontrado el piso con el que sueñas para pedirlo.

El Número de identificación de extranjeros será el identificador de los foráneos, el cual deberá figurar en todos y cada uno de los documentos que se le tramiten o expidan, al igual que las diligencias que se estampen bien sea en su tarjeta de identidad o en su pasaporte. Y es además una de las reglas legales para adquirir un inmueble en España.

Para la asignación del NIE por motivos económicos, sociales o profesionales se aceptarán las siguientes solicitudes:

  • Las solicitudes que hayan sido presentadas en España personalmente por el interesado.
  • Las solicitudes que hayan sido presentadas en España a través de un representante legal.
  • Las solicitudes que se presenten en las Representaciones Diplomáticas o en las Oficinas Consulares de España que estén ubicadas en la nación de residencia o de origen del extranjero solicitante, correspondientes a su demarcación de residencia.

Para la asignación del NIE los extranjeros deberán contribuir con los siguientes documentos:

  • Impreso-solicitud normalizado (EX-15), debidamente cumplimentado y firmado por el extranjero, el cual puedes descargar en la siguiente dirección web: http://www.interior.gob.es/web/servicios-al-ciudadano/modelos-de-solicitud/extranjer%C3%ADa
  • Original y copia del pasaporte completo, o del documento de identidad del interesado, o título de viaje o cédula de inscripción vigente.
  • Una carta que exprese las causas sociales, económicas o profesionales que sustentan la solicitud del Número de identificación de extranjeros.
  • Modelo 790-012 Impreso, el cual acredita el pago de la  tasa establecida, la cual deberá pagar en el Consulado a través de Money order. En el siguiente link podrá descargar dicho modelo: http://www.exteriores.gob.es/Consulados/CHICAGO/es/ServiciosConsulares/Serviciosconsularesenchicago/Documents/Formularios%20Servicios%20Consulares%20en%20Chicago/TASA%20790-012%20%20Solicitud%20de%20NIE.pdf
  • Copia de los documentos que acrediten o que prueben las razones o la necesidad del Número de identificación de extranjeros: en este caso para adquirir un inmueble residencial, negocio, u otro caso. (Excepto los ciudadanos de la Unión Europea quienes no están obligados a detallar por cuál motivo están solicitando el NIE)
  • Pasaporte original y una (1) copia de la página biográfica en la que se ven reflejados los datos de su titular. En el caso de Ciudadanos de la Unión Europea se podrá participar con la copia de la tarjeta de identidad.
  • Money Order para realizar el pago de la tasa del N.I.E. Los nuevos montos a pagar por las tasas consulares los podrás encontrar en el siguiente link: http://www.exteriores.gob.es/Consulados/CHICAGO/es/ServiciosConsulares/Serviciosconsularesenchicago/Paginas/Tasas-Consulares.aspx

Cuando el NIE sea solicitado mediante un representante, éste se encargará de acreditar que cuenta con poder suficiente para presentar tal solicitud, para ello deberá llevar un documento en el que conste de forma expresa que se le faculta para solicitar dicho número.

Nota sobre validez de los documentos públicos extranjeros: A fines de verificar los documentos y requisitos necesarios relacionados con la legalización y traducción de documentos públicos extranjeros puedes consultar la hoja informativa de la Secretaría General de Inmigración y Emigración en el siguiente portal web: http://extranjeros.empleo.gob.es/es/InformacionInteres/InformacionProcedimientos/Ciudadanosnocomunitarios/hoja098/index.html

2-Abrir una cuenta bancaria en España

Tener una cuenta bancaria en España no es obligatorio, pero si es recomendable por parte de los expertos en el tema de inversiones inmobiliarias por parte de extranjeros. Abrir una cuenta bancaria en España es un procedimiento gratuito y además es muy rápido, en tan sólo 10 minutos la tendrá lista y podrá cerrarla cuando desee.

La apertura de una cuenta bancaria en España será necesaria para la acumulación de los medios de pago del extranjero en la compra de su nueva vivienda, y en lo sucesivo, para pagar todos aquellos gastos que estén relacionados con el mantenimiento del inmueble al igual que con los impuestos, los cuales han de abonarse en España (IVA y Actos Jurídicos Documentados en caso de viviendas nuevas, ITP en el caso de residencias de segunda mano, gastos de notaría, gestión y registro, así como el IBI y la tasa de basuras) y por ello contar con una cuenta bancaria facilitará dicho procedimiento.

Instrucciones para abrir una cuenta bancaria en España como extranjero:

  • Para la apertura de cuentas bancarias por parte de los foráneos en España, la legislación del país distingue entre extranjeros residentes (aquellos que tienen permiso de residencia) y no residentes (quienes no lo tienen).
  • Para poder realizar este trámite bancario, aquellos extranjeros que estén considerados como residentes están en la obligación de presentar en la oficina del banco que hayan elegido para abrir ducha cuenta su número de identidad de extranjero (NIE) y cumplir el resto de requisitos que solicite cada entidad bancaria para abrir una cuenta en el país.
  • Los no residentes necesitarán un certificado de no residencia para poder abrir una cuenta bancaria en el país. Dicho certificado se puede obtener tras acudir a cualquier comisaría de la Policía Nacional en el país.
  • Este certificado igualmente puede ser tramitado ante el banco por nosotros, sin embargo los bancos no cobran comisión por ello. El otro tipo de documento que será solicitado a los no residentes para abrir una cuenta bancaria es el pasaporte o el documento de identidad que sea válido en su nación de origen.

¿Qué necesito para abrir una cuenta bancaria?

  • Presentar su NIE los extranjeros residentes
  • Un certificado de no residencia y su pasaporte para los extranjeros no residentes
  • Presentar un documento que justifique el tipo de actividad para la que necesita contar con una cuenta bancaria, en este caso podría tratarse de una carta que haya sido redactada por su agencia inmobiliaria en la cual se destaque que está interesado en adquirir una vivienda.

3- Cancelar los impuestos correspondientes

En España existe el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) el cual no  es que un tributo directo que grava la renta obtenida en el territorio español por todas aquellas personas tanto físicas como jurídicas que no sean residentes en España, a menos que tributen a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En España se entiende que un ciudadano tiene la residencia habitual en dicha nación cuando pasa en el país 183 días durante el año natural. En este caso, tributaría por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y no por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Los impuestos deben ser pagados tanto por españoles como por extranjeros

En el caso de los foráneos, que no sean miembros de la Unión Europea, para la entrada al territorio español es obligatorio obtener un visado, el cual se podrá solicitar ante el Consulado General de España. A los dueños de las viviendas en el país ibérico, se les confiere el multivisado cada año que otorga el derecho a múltiples entradas y salidas y el derecho a estar en España hasta 180 días al año, es decir, 90 días por semestre.

En el caso de tener un visado a España previo en el pasaporte, tras la adquisición de viviendas o casas en la playa, se le otorga al extranjero el multivisado para 2 años, y luego para 5 años.

Todo este proceso dependerá, de si se soporta o no un impuesto personal en el extranjero y de la presencia de convenios que sean de doble imposición. En cuanto a los beneficios del capital inmobiliario, será necesario que se establezca la base imponible sobre el valor catastral o, en el caso de que el inmueble esté alquilado, sobre la renta anual obtenida. El tipo general del Impuesto sobre la Renta de No Residentes será del 24%.

Impuestos que gravan la compra de una vivienda

Nuestra empresa te advierte en este punto que los impuestos a pagar por parte de extranjeros al momento de adquirir un inmueble en España dependerán de si la vivienda es nueva o por lo contrario es usada, es decir, de segunda mano.

En el caso de una vivienda nueva: El impuesto que grava la venta de un inmueble nuevo es el IVA el cual es actualmente en España de 10%. Por lo tanto, en el caso de una casa de 320.000 euros, el impuesto supondrá 32.000 euros, se puede afirmar que la tasa actual es realmente alta, y más si tomamos en cuenta que la mayoría de los extranjeros adquieren inmuebles cuyos costes son altos como consecuencia de su poder adquisitivo elevado.

En el caso de una vivienda usada: El tributo que grava los inmuebles usados es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) el cual varía en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble que se va a adquirir pero sin embargo podemos adelantarte que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado (si tomamos en cuenta el ejemplo anterior del inmueble de 320.000 euros, el monto a pagar sería entre 16.000 y 32.000 euros).

En este punto es de vital importancia recordar que hacienda puede solicitar en modo de reclamo un pago que sea superior al comprador si piensa que el inmueble tiene un valor más alto del que ha pagado el inversor. La hacienda de cada Comunidad Autónoma cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales mínimo que tiene que cancelar una persona cuando adquiere un inmueble.

Esto significa que quien adquiera una casa de segunda mano y no se encuentre bien informado, puede verse inmerso en la situación de que, luego de cancelar a hacienda el 7% de lo que se ha invertido en la propiedad, dicho organismo le reclame el pago de un importe complementario de ITP. Este pago sería el 7% de la diferencia entre el precio por el que se escrituró la casa y el valor mínimo que el inmueble tiene a los ojos de hacienda, más los intereses que corresponden por el atraso en dicha cancelación.

Hagamos un ejemplo para explicar mejor la situación, si el extranjero adquiere un piso por 320.000 euros, deberíamos pagar 22.400 euros por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Pero si en las tablas de hacienda figura que ese inmueble tiene un precio mínimo de 400.000 euros y que le corresponde un ITP mínimo de 28.000 euros, dicho organismo reclamará el pago de la diferencia: 5.600 euros más los intereses.

Con respecto al ITP en algunas Comunidades Autónomas existen beneficios para las familias con muchos integrantes. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo al que se tributa por el ITP es del 4% para las familias numerosas, siempre que se trate de la vivienda habitual.

Actos Jurídicos Documentados

Tanto para la compra de una vivienda nueva como de una usada, si se hace a través de una hipoteca bancaria, dicha compra está sujetas al pago de otro impuesto que es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) el cual supone cerca del 1% del precio que se ha escriturado en la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca.

4-Solicitar una hipoteca en caso de necesitarla

Algunos extranjeros no cuentan con el presupuesto suficiente como para poder adquirir el inmueble de sus sueños, por ello deben solicitar ante la entidad financiera de su preferencia un crédito hipotecario, para poder cubrir todos los pagos de la compra del inmueble.

 

La documentación que es solicita por las entidades bancarias españolas a los ciudadanos no-residentes para valorar el otorgamiento de la hipoteca es la específica de cada país. Los clientes extranjeros que más oferta tienen de este tipo de préstamos hipotecarios son los británicos y los alemanes, sin embargo cualquier nacionalidad puede optar a este tipo de ayuda financiera.

Generalmente las entidades bancarias no otorgan a los no residentes ayudas financieras por encima del 80% o incluso el 60% del precio de compra-venta de la propiedad, lo que significa que es necesario tener suficiente dinero ahorrado para pagar los gastos de operación, ya que en España rondan entre un 10% y un 15% del precio de la propiedad. Luego del estallido de la crisis hipotecaria, los porcentajes de ayuda se han reducido aún más, por lo que no sería extraño que financien únicamnte el 50% del precio de adquisición de la vivienda.

El motivo por el que las entidades financieras se han vuelto más estrictas con este tipo de clientes que residen en el extranjero es obvia: en caso de impago, es casi imposible embargarle bienes del extranjero, con lo que la única garantía que le queda al banco es el bien inmueble que han adquirido en España.

Sin embargo es posible que el banco en España acepte recibir la documentación por correo postal o escaneada, generalmente se les exige la presentación de los originales en persona, al igual que la firma ante un notario.

De igual modo es importante resaltar que no hay que confundir los préstamos hipotecarios para no residentes con las hipotecas a extranjeros para residentes fiscales en España. Las hipotecas para residentes en España son hipotecas normales para adquirir una primera o segunda vivienda, mientras que las hipotecas para no residentes dependen de que los clientes canceles sus impuestos fuera de España, no de su nacionalidad.

El proceso de adquisición de inmueble en España por parte de extranjeros es sencillo, simplemente tienen que cumplir con una serie de requisitos que hemos explicado y desarrollado anteriormente, entre los cuales destacan: la solicitud del NIE, contar con una cuenta bancaria, pagar los impuestos correspondientes y solicitar un crédito hipotecario en caso de necesitarlo. Por supuesto de igual manera se le recomienda contactar con un asesor inmobiliario que lo asesore en todo lo relacionado a la compra de su propiedad.

Redactado por: MARA

Número de palabras: 2587

Fuentes principales:

abc.es/espana/20121122/abci-preguntas-pisos-extranjeros-201211212356.html

apimonteleon.com/tramites-para-un-extranjero-que-quiera-comprar-una-vivienda-en-espana/

iahorro.com/hipotecas/hipotecas-para-no-residentes.htm

bankimia.com/blog/como-comprar-casa-en-espana-siendo-extranjero/2013/04/10/

Fuentes secundarias:

interior.gob.es/web/servicios-al-ciudadano/extranjeria/ciudadanos-de-la-union-europea/numero-de-identidad-de-extranjero-nie-

exteriores.gob.es/Consulados/CHICAGO/es/ServiciosConsulares/Serviciosconsularesenchicago/Paginas/NIE-(N%C3%BAmero-de-Identificaci%C3%B3n-de-Extranjero).aspx

nie.com.es/

negocios.uncomo.com/articulo/como-abrir-una-cuenta-bancaria-en-espana-siendo-extranjero-17270.html

Aporte al lector: se le brinda a los inversores extranjeros una guía sobre todo lo que necesitarán al momento de invertir en un inmueble residencial en España, los pasos a seguir y los diferentes requisitos

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5 Comentarios

  1. Gracias a Hispania he aprendido muchísimos temas legales relacionados a la compra y venta de inmuebles en España, su información es realmente valiosa y creo que se han convertido en una fuente muy confiable cuando se trata de estos temas y también en cuanto a la publicación de anuncios inmobiliarios, saludos desde Tenerife

  2. Buenas tardes, estoy en pleno proceso de compra de un inmueble a las afueras de Madrid, como ciudadano panameño ya he cumplido con dichos requisitos al pie de la letra, muchas gracias por la información, de verdad ha sido un gran apoyo

  3. No sabía que podía optar por ayudas financieras siendo extranjero, o sea que podré solicitar un préstamo y así completar el dinero que necesito para poder invertir en este país!

  4. Gracias por la información, estoy interesada en invertir en una casa cerca de la Costa del Sol en España pero no tenía idea de qué necesitaría para poder hacerlo, este artículo me ha aclarado muchas dudas que tenía con respecto al tema. Gracias Hispania

  5. Es cierto todo lo aquí descrito, soy de México y hace aproximadamente tuve la oportunidad de comprar una casa en España y sinceramente ni lo dudé, hoy en día estoy muy feliz de tal decisión, es un país encantador con cientos de oportunidades. Seguí exactamente esos pasos para poder adquirir la casa en la que hoy vivo con mis hijos y mi pareja

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