¿Qué debe contener un contrato de compra-venta de un inmueble?

Que debe contener un contrato
la mejor opción para vender su propiedad a nivel mundial

El contrato de compra-venta de un inmueble es uno de los documentos más importantes al momento de invertir en inmuebles en España, ya que es el acuerdo que firma tanto el vendedor como el comprador y el cual respalda legalmente dicho procedimiento. Básicamente debe contener el precio de la venta, los gastos de cierre, la fecha de entrega de la propiedad, una lista detallada de enseres, el término de vigencia del contrato y una serie de aspectos que explicaremos más adelante.

¿Qué es un contrato de compra-venta?

Primero que todo debemos aclarar qué es un contrato de compra-venta. Es un contrato oneroso, consensual, bilateral y típico en virtud del cual una de las partes (vendedor) se obliga a dar algo en favor de la otra (comprador) a cambio de un precio establecido en dinero y acordado por ambas partes.

Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase, ya que se trata del contrato tipo traslativo de dominio, así mismo es importante debido a que compone la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.

Por otro lado, la compraventa establece el principal medio de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la prescripción, la ocupación, la herencia, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato la forma principal de comprar el inmueble dentro de los contratos traslativos de dominio de acuerdo con el derecho moderno.

Características de un contrato

Es bilateral: se determina de esta manera porque engendra derechos y obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador

Es oneroso: se dice que un contrato es oneroso debido a que otorga provechos y gravámenes que también incluyen a las ambas partes.

Es conmutativo: debido a que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse dicho contrato.

Principal: pues existe por sí solo, ya que no depende de otro contrato.

¿Qué debe contener un contrato de compra-venta de un inmueble?

Al momento de comprar o vender un inmueble en España, hay ciertos elementos o características que son esenciales y que deben ser incluidas en el mencionado contrato y que deben ser tomadas en cuenta para asegurar una transacción ágil y sin complicaciones para cualquiera de las partes, es decir, tanto para el vendedor como para el comprador.

Los expertos en la materia coinciden en que no hay dos personas que vendan, financien o inviertan su capital por el mismo motivo, por lo que al entrar en una negociación de compraventa de un inmueble, cada caso debe ser estudiado tomando en cuenta la realidad tanto del vendedor como del comprador, de esta manera se le podrá brindar una solución satisfactoria y que mejor se ajuste a sus posibilidades y a su bolsillo.

Para que el proceso de compra-venta de cualquier inmueble sea exitoso es primordial estar bien informado, sólo de esta manera lograremos tomar la decisión correcta. Existen una serie de elementos que rigen una contratación y que se deben tener en cuenta  al momento de redactar y firmar el contrato de compraventa. Antes de formalizar dicho contrato, el vendedor y el comprador deben verificar que el documento que van a firmar incluya los siguientes elementos:

1-Precio de venta del inmueble en cuestión:

Lo principal es siempre puntualizar que el precio de venta se haya establecido por el valor de la tasación que le corresponde o si será por otro coste que haya sido estipulado previamente entre el comprador y el vendedor, independientemente del valor que se haya tasado. Esto se debe principalmente a que la institución hipotecaria otorgará siempre el financiamiento con base en el precio de venta o la tasación, lo que sea menor.

2-Gastos de cierre:

El vendedor podrá escoger al abogado con el que contará durante el proceso de la compraventa y deberá pagar sus honorarios. De igual modo, la persona que vende el inmueble tendrá que asumir los gastos del pago, el cual, comúnmente, es tramitado por el abogado de la entidad bancaria correspondiente. Por su parte, el comprador cancelará los gastos de la escritura de hipoteca. Por lo general, cuando se trata de inmuebles nuevos los gastos tienden a ser pagados por el comprador en su totalidad.

3-Establecer las circunstancias del contrato:

Es muy importante que se establezcan las circunstancias de acuerdo con las cuales se le restituirá al comprador el pago de la opción de compra. Es decir, en el caso de que existan problemas legales que impidan el cierre libre de gravámenes o si hay reparaciones mayores que atenten contra la estructura de la propiedad, entre otros, se debe establecer cómo recibirá el comprador el pago de dichos daños.

4-Pactar la fecha de entrega de la propiedad

Es necesario que en el documento de compraventa se establezca si la entrega de la propiedad adquirida será al cierre o si será una semana después del cierre. Esto es muy importante para que el vendedor sepa cuándo debe desalojar el inmueble y el comprador pueda hacer sus planes de mudanza y más adelante posesión del mismo.

 

5-Lista detallada de todos los utensilios:

Recuerda incluir los enseres y/o muebles que incluye el inmueble en cuestión, esto quiere decir que en el caso de propiedades amobladas, es necesario destacar todos aquellos objetos con los que se venda la casa, es decir, cocina, muebles, televisores, etc.

6-Indicar quién cancela los servicios del corredor

En el caso de que haya un corredor, deberá indicar quién asumirá el pago del mismo y la cantidad o por ciento aplicable. Generalmente dicho pago está a cargo tanto del comprador como del vendedor de la siguiente manera: 4% del precio la propiedad (2% + IVA cobrado al comprador y 2% + IVA cobrado al vendedor).

7-Detallar quién pagará los gravámenes pendientes

En el caso de haber algún gravamen sobre la propiedad, como embargos federales o cualquier otro, se debe indicar quién será responsable de pagarlo.

8-Certificar que  los pagos de condominio estén al día

Es importante que en el contrato de compra-venta se detalle que el mantenimiento del condominio o urbanización, de ser aplicable, esté al día con los pagos. De lo contrario, el contrato debe establecer quién será responsable por dicha deuda.

9-Término de vigencia del contrato:

 Es recomendable que nunca sea menor de 60 días.

Para ayudarte en este proceso, además de un banquero, debes buscar el servicio experto de un corredor de bienes raíces, para que así todo el procedimiento se haga bajo la tutela de un especialista en el tema.

10- El contrato debe identificar correctamente a la parte vendedora:

Lo primordial en cualquier contrato de compra-venta es que quede intachablemente identificada quién es la persona o quiénes son las personas que venden el inmueble en cuestión y cómo lo hacen por sí mismos, representados por otra persona adecuadamente identificada. Si tienes alguna duda al respecto puedes contactar nuestra empresa, ya que existen una serie de profesionales que te pueden asesorar en los aspectos de compra-venta de inmuebles en España.

En la introducción del contrato es necesario que se detalle el nombre completo, el documento nacional de identidad (DNI), y el domicilio tanto quien adquiere el inmueble como de quién lo vende.

En el caso de un vendedor particular que tiene el inmueble a título individual bastarán sus datos. En el caso de un matrimonio en régimen de gananciales, ambos cónyuges están en la obligación de estampar su firma en el documento, con independencia de su estado matrimonial (casados, separados, etc.)

Si el inmueble es exclusivo de uno solo de los cónyuges, pero se trata del domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor, también ambos deberán firmar el contrato.

En el caso de una propiedad que haya sido heredada del titular fallecido se debe acreditar y recoger por escrito el título de propiedad con el que los herederos negocian el inmueble.

Ahora bien en el caso de que el vendedor haya otorgado un poder notarial a otra persona para que firme el contrato de compra-venta, el apoderado tendrá que presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el Notario correspondiente, y el poder deberá comprobar que está facultado para la venta de dicha propiedad, por lo que es necesario evidenciar que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa y hacer constar.

11-El documento debe delimitar correctamente el inmueble que será vendido:

Una vez que se haya identificado el vendedor o en tal caso los vendedores, hay que recoger por escrito lo que se está vendiendo, es decir, es totalmente necesario que se delimite por escrito en el contrato:

  • Qué tipo de propiedad se trata, es decir, si es un piso, un dúplex, un chalet, un ático, entre otros.
  • La ubicación del inmueble, la ciudad en la que se encuentra, la calle, el piso, el número puerta, entre otros.
  • La delimitación también es importante que se detalle, con qué otras viviendas o parcelas se “linda” (a la izquierda, a la derecha, entre otros.)

De igual modo es necesario indicar por escrito cuál es el título de propiedad del vendedor sobre la misma: propietario, nudo-propietario, etc.

12-El contrato debe detallar el estado de cargas de la vivienda:

Esta es una de las partes más importantes del contrato una vez que el propietario haya sido identificado.

Para cumplir con este proceso se recomienda obligar al vendedor a incorporar al contrato una Nota simple informativa del Registro de la Propiedad en la que debe detallarse si el inmueble está libre de cargas o en caso de haberlas, de qué tipo son, es decir, embargos, hipotecas, entre otros.

En caso de haber cargas el proceso venta del inmueble se puede realizar, sin embargo es necesario dejar pactado por escrito las obligaciones tanto del vendedor como del comprador al respecto de esas cargas y quién se hará cargo de los posibles costes de su desaparición (cancelación de deuda, honorarios de profesionales, impuestos, etc.).

Es necesario tomar en cuenta que si el inmueble está hipotecado, embargado, etc., y no estamos hábiles, una vez escriturada a nuestro nombre, el acreedor (la persona a la que se le debe el dinero) podría ejecutar la hipoteca o el embargo, y el comprador podría quedarse sin piso.

13-Si el inmueble está hipotecado tienes dos opciones:

De acuerdo con la Asociación Hipotecaria Española, si la vivienda que tienes pensado adquirir tiene una hipoteca, lo cual es realmente común, como comprador cuentas con dos opciones:

  • Subrogarte en ella: te recomendamos que si eliges esta opción lo hagas con el banco del vendedor y bajo el contextos financiero y económico en el que se comprometiera (saldo deudor, mensualidad, comisiones de cancelación, etc.), al igual que en los términos del contrato original entre el vendedor y la entidad financiera. En este caso recomienda estudiar la escritura de constitución de hipoteca que se haya firmado entre el vendedor y el banco y constatar con la ayuda de un especialista que no haya convenios extraños o fuera de lugar.
  • Que el vendedor se comprometa a pagarla: esta forma puede ser más engorrosa, sin embargo puedes proponerle al vendedor que pague la deuda con el dinero que le vas a cancelar como motivo de la venta de la casa, puedes solicitarle que se comprometa a cancelar la hipoteca que pese sobre el inmueble y de inmediato vendérnosla, pero ya libre de cargas.

En este caso, el vendedor correrá con los gastos de cancelación total de la hipoteca y el comprador podrá negociar con la entidad bancaria unas nuevas condiciones en el caso de queda hipotecarla.

En el contrato  de compra venta del inmueble hipotecado debe aparecer la opción por la que se haya optado, de igual modo se debe detallar al máximo para que no haya compromisos que caigan sobre el comprador una vez en su poder la vivienda.

14-Mencionar la relación entre el vendedor y su comunidad de propietarios:

Este tema es realmente importante, y es todos sabemos que en todas las comunidades hay campeones del escaqueo que son siempre los últimos en pagar el recibo del condominio, que no pagan las derramas, que tienen que ser requeridos judicialmente para que paguen, entre otros casos. Por ello antes de comprometer alguna cifra con el vendedor te recomendamos seguir los siguientes consejos:

  • Lee las ordenanzas de la comunidad para de esta manera conocer su organización más a fondo.
  • Exígele al vendedor los recibos de la comunidad (incluyendo los extraordinarios o derramas)
  • Evidencia en conjunto con el Presidente de la comunidad o el administrador de la urbanización que el vendedor del inmueble se encuentre en orden de sus pagos tanto ordinarios como extraordinarios con la comunidad.
  • En el caso de que haya recibos que no hayan sido cancelados, una vez que te conviertas en el propietario del inmueble, la comunidad está en su derecho de exigirte el pago de los mismos, con independencia de que después se lo reclames al vendedor, y la ley estaría de su parte.

Es por este motivo que es ideal que en el contrato de compra-venta aparezca una cláusula del tipo “el vendedor declara que está al día con el pago de todos sus recibos a la comunidad en la que está ubicada la vivienda, tanto ordinarios como extraordinarios. A estos efectos se acompaña como anexo la certificación emitida por el administrador de la comunidad de propietarios certificando lo anterior.

¿Dónde consigo el inmueble que estoy buscando?

El proceso de compra-venta de un inmueble conlleva una serie de pasos a cumplir que hemos especificado anteriormente, ahora bien lo principal es encontrar el inmueble que estás buscando, para ello te recomendamos que ingreses al portal de Hispania Inversiones Inmobiliarias, la cual es la empresa líder en España en cuanto a publicación de anuncios de este tipo, con lo que se garantiza que es una de las empresas inmobiliarias más importantes del continente europeo.

El contrato de compra-venta de un inmueble es sin lugar a dudas el documento más importante durante el proceso de adquirir un inmueble, es por ello que debes ser realmente precavido al momento de firmarlo, te recomendamos establecer tu punto de atención específicamente sobre el precio, las delimitaciones del inmueble, si la propiedad está o no hipotecada y sobre la fecha a partir de la que podrás habitarla, de igual modo es recomendable que te tomes el tiempo necesario para chequear el documento y que lo consultes en privado con tu abogado de confianza y por supuesto con un asesor contra fraudes inmobiliarios.

Redactado por: MARA

Número de palabras: 2304

Fuentes principales:

consumoteca.com/casa-y-jardin/compra-venta-de-vivienda/que-debe-tener-un-contrato-privado-de-compra-venta-de-vivienda-de-segunda-mano-entre-particulares/

primerahora.com/estilos-de-vida/hogar-y-construccion/nota/elementosesencialesenelcontratodecompraventa-954699/

derecho.isipedia.com/segundo/derecho-civil-ii/derecho-de-contratos/11-el-contrato-de-compraventa

wikipedia.org/wiki/Contrato_de_compraventa

Fuentes secundarias:

blog.desalvador.es/compraventa/contrato-privado-escritura-publica/

contratodecompraventa.net/ElementosDelContrato/ElementosDelContrato.html

elmundo.es/suvivienda/sv/documentos/contratos/

monografias.com/trabajos91/contrato-compraventa/contrato-compraventa.shtml

Aporte al lector: se le brinda a los lectores una guía detallada de las características principales con las que debe contar un contrato de compra-venta de inmueble con la finalidad de que evite tener complicaciones posteriores a la venta.

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5 Comentarios

  1. Gracias Hispania una vez más por aclararme todas mis dudas legales en cuanto a la inversión inmobiliaria en España, sus artículos siempre me orientan sobre cómo invertir, cuándo y dónde, de verdad se los agradezco, los contratos son sumamente importantes y estos datos son muy valiosos

  2. Excelente información, estoy a punto de firmar un contrato y había varios puntos que faltaban, por ejemplo la delimitación de la vivienda y el pago de los servicios del corredor, ambos por lo que leí aquí son vitales. Se los agradezco

  3. Hola! no sabía que firmar un contrato de compra-venta de una casa en España conllevaba tantos pasos, pensaba que únicamente se debía informar sobre el lugar del inmueble, antiguo y nuevo dueño, creo que es importante que todos lo sepamos. Saludos desde Barcelona

  4. Muchas gracias por aclararme todos estos puntos, estoy a punto de comprar un inmueble y esta información me ha servido mucho, incluso no sabía que podía adquirir la casa con hipoteca, a pesar de que no sea mi caso creo que es muy importante saberlo para un futuro

  5. Estos son exactamente todas las características con las que debe contar un contrato de compra-venta, llevo más de años trabajando en esto y quiero recalcar la importancia del punto 4, por experiencia invito a todos los inversores que exijan claramente la fecha de entrega del inmueble, es sumamente importante

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